Ипотека оживает. Как долго мы этого ждали

Портал «ТТ Финанс» вместе с сетевым изданием «Фонтанка.ру» провели круглый стол «Рынок ипотеки в новой реальности. Предварительные итоги полугодия». Анонсированная тема позволила представителям банков и отрасли жилищного строительства обсудить произошедшие в сфере ипотеки изменения.

Под солнцем есть крыша дома твоего

Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова отметила, что время от времени озвучиваемые сегодня чиновниками страхи перед «ипотечным пузырем» не обоснованы. Во-первых, ЦБ провел серьезную работу, чтобы банки увеличили первоначальный взнос. В «Росбанк Дом» доля ипотечных выдач с ПВ ниже 20% незначительная. Мы не ожидаем существенного изменения значения среднего ПВ в связи с действиями регулятора. У нас по банку в среднем в этом году взнос составляет 37%, – поясняет эксперт. – Проще говоря, вряд ли заемщик решится на прекращение выплаты по такому кредиту».

Более того, несколько лет назад в банке была программа с нулевым взносом, но спрос по такому продукту был минимален – меньше 1% от общего объема выдач.

Кроме того, о глобальном риске ипотечного рынка мог бы сигналить уровень просроченной задолженности. Но, показывает мониторинг, задолженность практически не растет все последние годы.

С другой стороны, признает Ирина Илясова, решение ЦБ по увеличению размера первоначального взноса имеет и обратную сторону. Оно провоцирует рост числа заемщиков по потребкредитам, которые вынуждены таким образом получать недостающую сумму на первоначальный взнос. «У нас нет ипотеки без первоначального взноса, но у нас есть программа, которая позволяет переехать из имеющейся квартиры в новую и которая не предполагает дополнительных затрат, то есть, клиент оплачивает только одну ипотеку», – делится представитель «Росбанк Дом».

«На сегодня доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в «Росбанк Дом» в денежном выражении составила около 37%», – рассуждает эксперт –  «Но в то же время – в первом квартале – в драйверы вышел вторичный рынок, поскольку продавцы более лояльно относились к дисконтам. Кроме того, бьет рекорды ипотека на ИЖС и на готовые дома».

В целом банк фиксирует позитивную динамику на рынке недвижимости, что дает основания ожидать рост портфеля жилищных кредитов по итогам года на 5-10%.

Все тревоги позади, год будет хороший

«Думаю, что по итогам 2023 год будет значительно превосходить результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – соглашается начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости, использованию в сделках материнского капитала, а также роста числа сделок под залог имеющейся недвижимости».

Что же касается вторичного рынка жилья, то здесь свою роль сыграло наблюдавшееся с начала 2023 года снижение стоимости квадратного метра на уровне 10-15% по сравнению с ценами конца 2022 года.

На текущий момент цены на вторичном рынке ниже, чем в строящемся жилье. И, конечно, данный факт существенно влияет на рост объемов продаж. «За счет широкой продуктовой линейки в Примсоцбанке возможно оформить кредит клиентам с разным уровнем дохода и разным размером первоначального взноса, – уточняет Елена Диоргесова. – Кто-то оформляет кредит на приобретение квартиры стоимостью 15 млн. и выше, а кто-то начинает с приобретения недвижимости дешевле, допустим, комнаты в коммунальной квартире».

С начала 2023 года во всех банках произошел рост процентных ставок, однако, спрос на приобретение жилья остается. Не все могут себе позволить приобрести строящееся жилье (пусть и по льготным ставкам), ведь пока объект строится, надо где-то жить и зачастую приходится тратиться еще и на аренду. Именно поэтому спрос на ипотечные программы на приобретение недвижимости на вторичном рынке будет сохраняться, – констатирует Елена Диоргесова.

«Мы подстраиваемся под требования регулятора и меняем условия и по продуктовой линейке, и по процентной политике. Так, в мае произошло небольшое повышение по ставкам на первичном рынке», – констатирует руководитель направления ипотечного кредитования Банк Санкт Петербург Мария Гретченко.

Тем не менее, специалист уточняет, что в ее банке показатели полугодия-2023 оказались однозначно лучше. «Например, по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке за первый квартал мы сделали половину выдач всего прошлого года, - отметила специалист. - А за первый квартал по ИТ-ипотеке мы выдали кредитов больше, чем за весь прошлый год».

В среднем по банку доля ипотеки на первичку в этом году стала выше и занимает более 70%, что напрямую связано с разрывом цен на первичку и вторичку.

Не страшны дурные вести

В ипотечном бизнесе есть еще один ракурс, который в обсуждениях затрагивается относительно редко. «В целом пока отношение клиентов к страхованию остается настороженным. Страховка в большинстве случаев приобретается не потому, что нужно, а потому что требует банк», – рассуждает генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. И, если многоквартирный дом еще не построен, обычно речь идет о страховании жизни и здоровья ипотечного заемщика

«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая. – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».

С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг. «Заемщик и его близкие в непредвиденной ситуации оказываются без защиты. Возможность обезопасить жилье, себя и свою семью дает именно страховка – ведь страховая компания в случае наступления страхового события обеспечит полный возврат долга. Если заемщик не оформил полис страхования, выплата кредита ляжет тяжелым бременем на наследников, а в случае отсутствия у них финансовых возможностей квартиру заберет банк. В страховой защите также заинтересован и банк: остаток кредита возместит страховщик – и кредитному учреждению не придется предпринимать дополнительные усилия по реализации квартиры».

Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST упрощает работу ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты. Таким образом, клиент сегодня в кратчайшие сроки выбирает квартиру, получает одобрение, оформляет страхование и быстро выходит на сделку.

Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.

«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис. Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик получает дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом». – подытоживает Анна Морозова.

На дальней станции сойду, трава по пояс

«Рынок серьезно изменился, если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – считает генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».

Дополнительно оживление спроса стало заметно с запуска программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. «Причем, клиенты хотят не столько участки, сколько готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей. Тем более, что хорошая земля в дефиците», – поясняет эксперт.

Впрочем, специалист обращает внимание, что уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков. Что вынуждает рассматривать, как вариант и незастроенные участки. «При этом право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано должным образом: банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И еще такой момент: если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь ипотека стала доступна и на строительство загородного дома своими силами – достаточно предоставить проект на согласование банку. Ставки по этой программе интереснее, чем на покупку готового жилья, поэтому покупатель активно ею пользуется».

Генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что интерес у потенциальных покупателей к загородной ипотеке высокий, поскольку возвести дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно. «Но можно отметить, что информированность населения о такой возможности еще недостаточна. А банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас доля ипотеки пока занимает порядка 30%, – говорит специалист. – Но нужно учитывать, что все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Если же рассуждать о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), то число кредитных сделок заметно ниже, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».

Эксперт поясняет, что стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за кв метр. И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров. Это не считая земли.

Из текущих тенденций специалист отмечает попытки освоить этот рынок онлайн-агрегаторами. «Хотя идея несколько утопична, поскольку инженерия и отделка на загородке достаточно индивидуальны. Соответственно, описания на маркетплейсах оказываются неполными», – добавляет глава SUN RESIDENCE.

Ну и еще такой момент. Вроде бы на загородном рынке продается достаточно много лотов. «Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – уточняет Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».

«Загородное жилье, как жилье двойного назначения достаточно востребовано. При этом на локациях «А101» среди госпрограмм выигрывает «семейная ипотека» Еще драйвер – траншевая ипотека», – добавляет директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

Но откладывать жизнь никак нельзя

Но, как бы ни росла популярность загородки, основной поток кредитов обеспечивается сделками в городской черте. «Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, в том числе и на первичном рынке Санкт-Петербурга, – рассуждает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Если в прошлом году мы работали с субсидированными ставками, и такое решение было основным инструментом, то с января ЦБ начал ужесточение условий. И от субсидирования ставки застройщиком пришлось отказаться».

Соответственно, сегодняшний рынок уже оперирует новыми продуктами. «Тем не менее, по итогам полугодия в нашей компании 98% сделок заключаются с привлечением ипотеки. И это новая реальность, которая вряд ли изменится в ближайшей перспективе. Пока не начнется реальный и внушительный рост доходов населения», – поясняет представитель «БФА-Девелопмент». Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».

Например, проектное финансирование ЖК «Огни Залива» осуществляет Сбербанк, компания в рамках комплексного обслуживания не получает сниженные ставки, но дисконт перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Можно выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, или умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Иначе многим дольщикам было бы по платежеспособности кредиты не потянуть.

«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – подсчитала Светлана Денисова.

И конечно, ни о каком ипотечном пузыре на рынке новостроек говорить не приходится. Закредитованность населения в России по сравнению с так называемыми развитыми экономиками намного ниже.

О высоких показателях ипотечных сделок рапортуют и другие застройщики. «В наших объектах комфорт-класса доля ипотеки составляет ОКОЛО 95%. Лидирующая позиция – у семейной ипотеки, затем идет ипотека с господдержкой (7,7% на сегодня) и субсидированная застройщиком под 0,1% », – отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.

Также эксперт отметила заметный рост спроса на ИТ-ипотеку. Особенно после того, как государство упростило условия для её получения.

Динамика продаж в 1 квартале была ниже конца 2022 года, но в целом I полугодие стало более динамичным, чем аналогичный период год назад. По рынку в среднем результат всего I полугодия дал прирост около 8%.

Обсуждая новость из прессы о якобы исчерпании в бюджете лимитов по госипотеке, Ирина Орлянкина задала вопрос представителям банковского сообщества – так ли это. На что партнеры из банковской сферы в один голос сообщили, что лимитов хватит, переживать не о чем. «Вполне возможно, это новость была запущен, чтобы простимулировать покупательский спрос», – подытожила Ирина Орлянкина.

«Согласно нашим внутренним исследования, в прошлом году более 50% сделок на рынка новостроек масс-маркет совершались с первоначальным взносом 18.2%», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. – «Если сравнивать второе полугодие 2022 года с первым полугодием 2023 года, доля ипотеки снизилась с 98% до 92% квартир, из которых почти половина - сделки по «Семейной ипотеке». Доля субсидированных программ, которая в прошлом году составляла 70-80%, снизилась до 30%».

«Основная часть проектов GloraX в Санкт-Петербурге и Москве на текущий момент относятся к классу бизнес и премиум. Если рассматривать структуру наших продаж, можно констатировать, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, доля ипотечных сделок в целом выросла с 56% до 64%. При этом после введения ограничения на выдачу кредитов с минимальной ставкой по программам госсубсидирования, они стали менее популярны у клиентов, у нас доля сделок по этим программам снизилась с 42% до 34%», – приводит свои цифры руководитель группы ипотеки компании GloraX Елизавета Николаева.

«Наш типовой покупатель, это человек с доходом от 300 тысяч рублей в месяц. Конечно, мы работаем со всеми программами и доля продаж в ипотеку сейчас у нас занимает 75%, – завершает импровизированную перекличку директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков. – В премиуме кто-то не спешит вынимать деньги из своего бизнеса, а кто-то приходит – бывает – даже с сумкой денег. При этом даже сегмент дорогой недвижимости вынужден запускать продукты по рассрочкам. И мы в том числе».

Помощь придет, откуда не ждали

Естественно, участники круглого стола не раз выразили надежду на появление новых ипотечных продуктов с господдержкой. Но генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поясняет, что на совещаниях в Минстрое звучат недвусмысленные заявления - дескать, в этом году рассчитывать на какие-либо денежные вливания в рынок недвижимости не приходится. То есть, ожидать появления новых программ субсидирования розничного кредитования сделок с жильем не стоит. Не представляется возможным.

Поэтому акцент госрегулирования смещается теперь на сокращение административных барьеров. И это касается всех этапов – от подготовки строительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию. «Буквально на днях мы готовили аналитическую документацию по строительному рынку Санкт-Петербурга в отношении того, какие административно-контрольные функции можно считать избыточными, что можно сократить, и насколько либерализация надзора позволяет сократить сроки строительства., – рассказывает глава СРО. – Например, мы отметили, что заседания градкомиссий стали не нужны. Или, например, я не знаю ни одного застройщика, который успел бы сделать проект планировки территории за 11 месяцев. Хотя эту процедуру можно максимально минимизировать».

Эксперт привел в пример беды одного из застройщиков, которому пришлось проложить 400 метров дороги от своего объекта до трассы «Скандинавия». Это 200 метров дороги в Ленобласти и 200 метров по территории города. Работа над ППТ для Ленобласти отняла более трех лет, а для Петербурга – два с половиной года. «Следует пересмотреть условия и нормативный срок по ППТ, и проект по себестоимости станет обходиться застройщику заметно дешевле, что, в свою очередь, удешевило бы и покупку жилья гражданами», - рассуждает Алексей Белоусов.

Грома грозные раскаты

Как было отмечено на нашем круглом столе, сегодня крайне актуальна проблема возможного дальнейшего ужесточения регулирования Банком России ипотечных ставок. В своей риторике представители ЦБ стабильно заявляют, что готовы к дальнейшим шагам по усилению контроля за ипотечным рынком. На вопрос главного редактора портала «ТТ Финанс» Татьяны Триндюк (ТТ) о возможных действиях ЦБ ответила первый заместитель Председателя Банка России, член Совета директоров Ксения Юдаева.

Ксения Юдаева: Что мы обычно делаем? Находим очередную схему в ипотеке, оцениваем ее риски, и, если видим угрозу, то принимаем меры. Так в минувшем году мы выявили достаточно высокие риски, сопряженные с субсидированием ставок самими застройщиками и завышением стоимости жилья. Сейчас ситуация изменилась, ставки подросли. Появились другие варианты, но не столь значительных масштабов и пока не требующие ввода мер. Если на рынке опять появятся новые схемы, которые будут угрожать финансовой стабильности, мы будем думать, какие меры принимать.

Татьяна Триндюк: А как вы оцениваете присутствие-отсутствие на ипотечном рынке пресловутого «пузыря»?

Ксения Юдаева: Схем с повышенными рисками для заемщиков, действительно, стало меньше. И сегодняшнюю ситуацию можно охарактеризовать, как более здоровую.

Евгений Созидалов