Bimpro: Сколько стоит внедрение BIM в рублях за м2?

Всего лишь год назад внедрение BIM проектирования стало в России обязательным для застройщиков, работающих с государственным бюджетом. Следующий масштабный этап внедрения BIM/ТИМ ожидается с 1 июля 2024 года. С этого момента BIM проектирование должны будут внедрять все застройщики, работающие по 214-ФЗ.

Эксперты компании ООО “Бимпро”, являющиеся на данный момент консультантами Минстроя по цифровизации строительной отрасли и проектирующие в BIM более 10 лет, рассказывают о том, как внедрить ТИМ и не разориться.

Опыт внедрения BIM на государственных объектах.

Казалось бы, внедрение BIM-проектирования уже частично произошло с 2022 года, по мнению руководителей компании  ООО “Бимпро” процесс пока неэффективен и далек от идеала. Впрочем, если застройщики надеются, что постановление будет отложено, то это вряд ли произойдет. Кроме того, есть планы обязать застройщиков малоэтажного жилья, использовать метод BIM-проектирования с 2025 года.

“Мы одни из первых в России стали работать с BIM-проектированием как для объектов с использованием госбюджета, так и для девелоперов коммерческих проектов, которые уже сейчас хотят пользоваться возможностями BIM-проектирования, - рассказывает генеральный директор Bimpro (ООО “Бимпро”) Анна Николаева. - Одним из таких объектов стал проект Центра культурного развития в республике Саха в Якутии. Он многое дал нам с точки зрения дальнейшего понимания сложности внедрения ТИМ”.

Уровень внедрения BIM/ТИМ в регионах еще крайне низок - это новая, сложная технология, которая требует и специалистов и затрат. Если в столичных городах есть компании, у которых есть и проектировщики и собственные отделы BIM-проектирования, то во многих регионах требования свалились на застройщиков буквально, как снег на голову.

“Зачастую проектировщик девелопера не понимает, что делать с моделью. Готовность местных экспертиз тоже вызывает сложности —  нет специалистов и нет четких требований к проекту. Иногда проект попадает на проверку к эксперту, который сам только что закончил курсы. Такой специалист задаёт много лишних и ненужных вопросов, все это затягивает сроки согласования. В итоге, многие обращаются к нам», - говорят в Bimpro.

Основные сложности, которые возникают в связи с применением и внедрением модели BIM-проектирования в регионах:

• дефицит исполнителей на BIM-проектирование;
• отсутствие понятных и чётких  требований к проекту;
• в регионах нет школ обучения проектированию и работе с BIM-моделями;
• экспертизе не хватает квалификации для ревизии проекта;
• дефицит нужного технического оборудования;
• возникает множество ненужных, лишних вопросов на этапе согласования, что ведет к потере времени;
• на данный момент проект может отличаться от модели и наоборот Застройщики не могут или не умеют пользоваться всеми преимуществами BIM-проектирования, заказывают дорогую модель, но не могут ею пользоваться или даже загрузить.

“Сегодня обязательные требования госэкспертизы Мск и СПб  к BIM-проектированию изложены в десяти томах. Это огромная нагрузка, при которой нужно иметь квалифицированные кадры, экспертизу, программное обеспечение и технику, - говорит Анна Николаева, - И вместо того, чтобы застройщику экономить время и деньги, как и предполагает эта модель, получается, что пока что она делается для галочки, проект загружается по ссылке, а стороны им полноценно не пользуются. Я надеюсь, что произойдет процесс анализа ситуации и на первом этапе упрощение требований. BIM-модель способна значительно сократить ошибки на этапе реализации проекта, сократить время их устранения, всегда знать, кто за какой процесс отвечает. Это колоссально полезная модель, но опыт и база для ее применения в регионах еще не наработаны. Для полноценного процесса цифровизации отрасли нужно еще как минимум пять-десять лет ”.

Поэтому в компании Bimpro специально для застройщиков и девелоперов, которым необходимо наличие BIM-модели или нужно BIM-проектирование но которые пока не готовы на существенные затраты, чтобы сделать  самостоятельно, разработали щадящий метод внедрения BIM. И этот метод возник именно из ежедневного общения с застройщиками и понимания их проблем.

Преимущества щадящего внедрения BIM/ТИМ. Как BIM-проектирование экономит застройщику средства и время?

Как выглядит процесс щадящего внедрения BIM/ТИМ для застройщика:

• 1 этап - создание модели на основе 2D-документации;
• 2 этап - выявление коллизий;
• 3 этап - доработка модели;
• 4 этап - подготовка модели к загрузке в специализированное ПО для работы застройщика на стройке;
• 5 этап - передача материалов застройщика, включая тестовые лицензии на ПО и обучение работы сотрудников застройщика.

Нужно заметить что данный метод щадит не только время застройщика , но и его кошелек, поскольку стоимость данного метода редко превышает 100 рублей за 1 кв метр.

Инновационная стратегия Bimpro заключается в том, что компания берет готовую 2D-документацию застройщика и создаёт на ее основе 3D модель (точную цифровую копию будущего объекта) с использованием BIM. На базе трехмерной модели анализируются ошибки и застройщику предоставляется отчет и рекомендации по устранению ошибок проектирования. Теперь застройщик может выдать замечания проектировщику и разработать свою стратегию того, как он будет решать проблем на месте.

После выявления коллизий Bimpro производит расчет стоимости устранения коллизий, основываясь на региональных расценках - и это первый этап экономии застройщика - понимание, сколько будут стоить эти ошибки в процессе строительства и принятие решения о работе с ними. После устранения коллизии в объеме, достаточном для продолжения работ, информационная модель загружается в автоматизированный комплекс для расчета сметной стоимости строительства и передается заказчика для работы с объемами на стройке.

То есть, любой застройщик, у которого есть готовый 2D проект, может без вмешательства в свои процессы, не привлекая сотрудников к работе с моделью, получить через два-три месяца информационную модель своего будущего объекта. Формировать BIM-модель Bimpro может начать как на этапе эскиза, так и в процессе проектирования,  так и после.

Что получает застройщик в результате такого внедрения BIM:

1. Аудит проектных решений и предупреждение ошибок на стройке.
2. Достоверные ведомости объемов работ (ВОР) и материалов (ВОМ).
3. Информационную модель как основу для цифровизации.
4. Подготовленное решение по цифровизации с обучением.

Кроме того, такой путь внедрения является прямым показателем эффективности цифровизации для конкретного застройщика, т.к. прямо показывает разницу “до” и “после”.

В компании Bimpro поясняют, наличие информационной модели BIM - не просто выполнение требований государства. Если вовремя начать формирование BIM-модели, то можно сэкономить время и деньги, навести порядок в процессах.

Представим себе объект площадью 60 000м2. Если проект выполнен хорошо, то критичных ошибок будет немного. Что можно считать критичной ошибкой? Например, когда архитектура не сходится с конструктивом: запланирован балкон, а плита перекрытия под него не подведена. На BIM модели это будет хорошо видно с самого начала и никаких сюрпризов для строителей не будет. В этом примере мы не будем оценивать стоимость исправления таких ошибок.

Но чаще, конечно, встречаются мелкие ошибки, которые изначально кажутся незначительными. Например, запроектирована труба, определено место ее прохождения, но отверстие запроектировано в другом месте. Это может показаться мелочью, но если таких ошибок много, то они съедают большое количество времени и денег. На данном  объекте мы посчитали, что суммарная стоимость исправления на стройке, только этих коллизий, связанных с неправильным нанесением отверстий, составила 8,6 млн рублей. При стоимости создания 3D-модели силами Бимпро - около 9 млн рублей. То есть, одни только мелкие ошибки сразу перекрыли стоимость собственно моделирования. Что уж говорить про существенные ошибки и коллизии, которых в любом, подчеркиваю, любом 2D-проекте  всегда более чем достаточно!

“Но не надо забывать, что любая, даже мелкая ошибка, с которой встречается застройщик уже в процессе строительства - это сроки. Когда мы посчитали, сколько времени заняло бы устранение всех мелких ошибок, частично описанных выше,  то на их исправлении,  при последовательном строительстве трех корпусов, застройщик потерял бы около 5-6 месяцев. При расчете для  параллельного строительства - три месяца, - говорит Анна Николаева из Bimpro. - Это затраты на зарплаты, площадку, аренду оборудования. Истекают сроки проектного финансирования - переплата за кредитные средства. Когда застройщик смотрит на проект, он не всегда понимает, что даже мелкие ошибки существенно наращивают дополнительную стоимость”.

И все это можно сделать, с использованием BIM, даже не пользуясь всеми выгодами BIM-проектирования. Просто проверить и оптимизировать свой проект, выявить и купировать ошибки и продумать работы так, чтобы мелкие провалы не повлекли за собой увеличение сроков строительства. Так что на объекте 60 000 м2, при стоимости проектирования в 9 млн рублей общие потери из-за мелких ошибок в стоимостном выражении составили 36 млн рублей переплаты (здесь учитывается в том числе переплата застройщика по проектному финансированию за каждый месяц просрочки). “И это самый щадящий вариант, когда устранение ошибок велось в кратчайшие сроки, а на принятие решения закладывался один день”, - говорят эксперты Bimpro.

К сожалению, на стройке ничего не происходит в минимальные сроки, поэтому по факту эта стоимость может вырасти в 4-5 раз - а это уже 100-120 млн рублей на самых незначительных ошибках.

Как проверить строительство на основе BIM модели?

Дальнейший путь внедрения для застройщика заключается в том, что он может проверять строительство и вести строительство на основе полученной модели.

Проверку строительства можно вести двумя путями.

Первый - авторский надзор который проводится нами на основе модели. Если на стройке что-то произошло, то проектировщик не только подтверждает это изменение, но и вносит его в модель.

Происходит автоматический пересчет объемов работы, которые были заложены в модель. Что это даёт? Помимо качества решения, это лишает подрядчиков возможности воровать на стройке - просто невозможно предъявить объем работ больше, чем был реально сделан, поскольку расчеты вносятся ежедневно/еженедельно.

Здесь контроль проектировщиком несёт важную роль, поскольку он контролирует именно объёмы, которые заявлены сверх стоимости. Не все застройщики согласны на этот вариант работы, но трансформация в отрасли неизбежно произойдет.

Второй способ внедрения в процесс строительства заключается в том, что  застройщик самостоятельно может вести осмечивание работ на основе BIM-модели в специализированным ПО. При внесении изменений, они автоматически отразятся в смете. Застройщик сможет сверяться с графиком и с план-фактом прямо на основе нашей модели. Сверка объемов будет происходить ежедневно не на основе кем-то поданных бумажек, а путем внесения каждого факта строительства в конце дня: забили столько-то свай, внесли. У застройщика благодаря BIM-проекту есть четкая картина опережение у него или отставание, надо вмешаться в процесс или нет. Особенно это удобно и актуально для застройщиков, у которых одновременно строится большое количество объектов.

Также гораздо проще происходит поиск виноватых, который обычно занимает много времени. В процессе понятно, кто и когда, какие изменения внес или принял. можно вести общий журнал работы и выгружать его на основе модели.

Смысл щадящего пути внедрения - это взятие готовой 2D документации,  её моделирование, поиск коллизий на основе этих моделей, изменение в проекте, чтобы исключить критичные ошибки проектировщиков, дополнение модели при необходимости, перевод этой модели в комплекс по управлению строительством, осмечивание и, собственно, управление строительством на основе модели и при необходимости авторский надзор.

Почему этот путь внедрения BIM/ТИМ на данный момент самый лучший?

• он позволит при небольших вложениях получить аналитику по качеству проекта, а также качеству строительства;
• можно начать очень быстро - первые результаты моделирования уже через 2 недели позволяют выявить ошибки, а также начать обучение застройщика и начать цифровизацию;
• не требуется изменения существующих бизнес-процессов заказчика - наш метод нацелен на использование ресурсов застройщика при минимальных изменениях: переход сметчика по объекту в специализированный комплекс, ответственного лица по строительству (например, инженер ПТО) - при этом им не требуется работать с 3д моделью - работа производится в привычных решениях - таблицах и графиках - при этом сохраняется вся эффективность применения BIM;
• мы знаем, что для застройщика выбор проектировщика - достаточно тяжелый процесс и менять его - это стресс - данный метод позволит сохранить существующего проектировщика и дать ему резерв времени на поступательный переход к BIM-проектированию.

Сколько стоит внедрение BIM/ТИМ на стадии строительства?

Как уже отмечено выше - цена нашего метода - минимальна - от 100 рублей за 1 метр квадратный площади объекта. Эти средства застройщик вернет с прибылью уже через 2-3 месяца после начала моделирования. Готовы это гарантировать!

Дополнительную стоимость несут в себе авторский надзор в BIM  вместе с актуализацией готовой 2D модели и цифровые средства для управления строительством. Стоимость внедрения данных средств довольно индивидуальна и зависит от многих факторов. В среднем - не превышает 500-1000 руб. за 1 м2. Но  можем с уверенностью сказать о размере выгоды после внедрения.  В случае ведения  авторского надзора в BIM-модели выгода для застройщика составит минимум 2500 рублей с одного  м2, при внедрении двух средств - не менее 5000 рублей с одного  м2. То есть, можно говорить о пятикратной оптимизации расходов, - отмечают в Bimpro (ООО “Бимпро”). Мы можем говорить о такой выгоде уверенно на том основании что в процессе всей своей деятельности в BIM ведем практический анализ, сохраняем цифры  и имеем ряд исследований, результатами которых с удовольствием пользуется в том числе и Минстрой.

Почему стоит начать внедрение BIM с компанией Bimpro?

• Опыт сотрудников в проектировании BIM/ТИМ более 10 лет - одна из самых опытных компаний на рынке. Высокая квалификация проектировщиков, более 1 млн м2 создано в BIM.
• Компания входит в профессиональное объединение Нотим и является консультантом Минстроя по вопросам цифровизации отрасли.
• Исследования и результаты компании высоко оценены в Минстрой и Нотим, за что получены официальные письменные благодарности за вклад в цифровизацию.
• Быстрый отклик на изменения в проекте. Мы понимаем, что требования к проекту могут меняться в ходе его исполнения. У нас всегда высокая скорость отклика на эти изменения. Сроки закреплены в договоре.
• Ведем авторский надзор в BIM. Консультируем на всех этапах. Предоставляем исполнительную модель.
• Реальные практические кейсы внедрения BIM на государственных проектах.
• Реальные практические кейсы внедрения BIM региональным застройщикам.
• Собственная технология щадящего внедрения, которая не требует изменений в штате или дорогого оборудования и ПО.
• Комплексное проектирование масштабных объектов и жилых комплексов с BIM и без.
• Подразделения по проектированию МОП, придомовой территории, созданию ландшафтного дизайна и визуализации результата в 3D, в т ч с VR.
• Возможность работать на западном и отечественном ПО.