Аналитика.
Просмотров всего: 7374; сегодня: 1.
Объем средств на эскроу-счетах в 2021 году превысил 3 трлн рублей
Объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, по итогам 2021 года достиг почти 3,1 трлн рублей. В IV квартале 2021 года объем привлеченных средств (0,9 трлн рублей) был максимальным с начала реформы, что говорит о сохранении высоких темпов продаж жилья.
Проектное финансирование застройщиков — один из драйверов корпоративного кредитования. Портфель кредитов застройщикам по итогам года вырос до 2,6 трлн рублей и составил 5% от совокупного портфеля юридических лиц. На него приходится 20% квартального и 30% годового роста корпоративного портфеля.
О проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2021 года.
Доля банковских кредитов в долге застройщиков превысила 60%.
Основные изменения в IV квартале 2021 года.
Портфель активных проектов строительства МКД незначительно сократился (-3%) до 96,4 млн м2 в связи с традиционным для конца года массовым завершением объектов, которое превысило объем запуска новых проектов.
Портфель проектов со счетами эскроу (далее – «ПФ») вырос на 5%. Доля проектов по «новой схеме» достигла 77% (+7 п.п.), а по «старой схеме» сократилась до 20%.
Кредитный портфель ПФ вырос до 2,6 трлн руб. и составил 5% от суммарного портфеля кредитов ЮЛ сектора. Вклад ПФ в рост кредитования ЮЛ существенно выше – 20% (347 млрд из 1,8 трлн руб.) в 4 кв. 2021 г., а за год – почти 30%.
Меньший по сравнению с 3 кв. 2021г. рост портфеля –16% (+33% в 3 кв. 2021 г.) – связан со значительным погашением задолженности по завершенным проектам. Темп кредитования не замедлился: объемы новых выдач в 4 кв. и 3 кв. 2021 г. сопоставимы (около 0,8 трлн руб.), что существенно выше выдач 1–2 кв. 2021 г. (около 0,4-0,5 трлн руб.).
ПФ в структуре долга застройщиков превысил прямые обязательства перед дольщиками и составил более 60%. Можно констатировать успешное достижение цели реформы долевого строительства по замещению средств дольщиков банковскими кредитами.
Кредитные лимиты также показывают устойчивый рост – 0,9 трлн руб. (+17%), хотя и ниже 3 кв. 2021 г. (+1,5 трлн руб., или 36%). Общий лимит достиг 6,6 трлн руб., а его утилизация составляет ~40%.
Качество ПФ остается высоким. Задолженность по кредитам IV—V категорий качества не превышает 0,1% проектного портфеля. Потенциально проблемные кредиты в «молодом» проектном портфеле единичны, но могут несколько увеличиться в дальнейшем по мере «вызревания». Важен контроль со стороны банков рисков застройщиков, в том числе в связи с возможным ростом долговой нагрузки.
Рекордные привлечения средств на эскроу свидетельствуют о высоких продажах жилья.
Основные изменения в IV квартале 2021 года.
Объем средств, депонированных на счетах эскроу, почти достиг 3,1 трлн руб. Более 98% – средства населения, из которых 80% застрахованы ГК АСВ (до 10 млн руб.).
Темп прироста (+410 млрд руб., или 15%) несколько ниже 3 кв. 2021 г. (+487 млрд руб., 22%) из-за рекордного раскрытия счетов эскроу по завершенным объектам: в 4 кв. 2021 г. оно практически удвоилось по сравнению с 3 кв. 2021 г. – 125 тыс. счетов на 492 млрд руб. (в 3 кв. 2021 г. – 62 тыс. на 226 млрд руб.).
Максимальный с начала реформы объем привлеченных средств (0,9 трлн руб.) свидетельствует о сохранении высоких темпов продажи жилья.
Покрытие задолженности средствами на эскроу на комфортном уровне (на 31.12.21 – 110%, на 30.09.21 – 112%), но по проектам неравномерно. При этом 55% задолженности (на 30.09.21 – 52%) покрыто на 100%+.
Вслед за общим ростом ставок по рынку средняя ставка по ПФ выросла в 4 кв. 2021 г. с 3,3% до 3,6%, но за счет фондирования средствами на счетах эскроу существенно ниже ставки в корпоративном кредитовании (около 8,5%).
Основной вклад в рост ставки вносят новые кредиты, где размер депонированных средств пока невелик (доля кредитов со ставкой 12%+ за квартал выросла с 1% до 6%). Однако это будет нивелироваться по мере роста продаж и поступления средств на счета эскроу.
При этом по 1/4 задолженности застройщиков со значительными накоплениями на эскроу средневзвешенная ставка меньше 1%, а еще по 1/3 с покрытием 100%+ – не более 3%.
Амбициозные цели по наращиванию объемов жилищного строительства позволяют прогнозировать рост потребности отрасли в кредитных ресурсах. Одним из факторов роста ПФ в среднесрочной перспективе также будет новый сегмент комплексного ИЖС с применением счетов эскроу.
Основные показатели проектного финансирования строительства жилья.
| Показатель | 4 кв. 2021 г. | 3 кв. 2021 г. | 4 кв. 2021 г./ | 3 кв. 2021 г. | 3 кв. 2021 г./ | 2 кв. 2021 г. | 4 кв. 2021 г./ | 4 кв. 20201 г. |
| | | | абс. | отн. | абс. | отн. | абс. | отн. |
| 1. Портфель долевого строительства (ЕИСЖС), млн м2 | 96,4 | 98,9 | -2,6 | -3% | 1,0 | 1% | 2,4 | 3% |
| с использованием счетов эскроу (ПФ) | 74,0 | 70,5 | 3,4 | 5% | 7,0 | 11% | 25,5 | 53% |
| по старым правилам | 18,9 | 24,4 | -5,5 | -22% | -5,5 | -18% | -20,9 | -52% |
| без привлечения средства дольщиков | 3,5 | 4,0 | -0,5 | -14% | -0,5 | -11% | -2,2 | -39% |
| 2. Застройщики с эскроу или кредитами, ед. | 2 812 | 2 621 | 191 | 7% | 303 | 13% | 1 006 | 56% |
| 3. Банки–участники ПФ, ед. | 91 | 89 | 2 | - | -3 | - | -5 | - |
| кредитуют застройщиков | 29 | 28 | 1 | - | 1 | - | 3 | - |
| имеют счета эскроу или заявки на кредитование | 6 | 7 | -1 | - | 2 | - | 1 | - |
| не активны в работе с застройщиками | 56 | 54 | 2 | - | -6 | - | -9 | - |
| 4. Заявки, поступившие в банки (за квартал), ед. | 1 143 | 1 125 | 18 | 2% | 153 | 16% | 304 | 36% |
| одобрены | 744 | 711 | 33 | 5% | 38 | 6% | 252 | 51% |
| отклонены банками | 63 | 118 | -55 | -47% | -46 | -28% | -52 | -45% |
| отозваны застройщиками | 88 | 109 | -21 | -19% | -221 | -67% | -7 | -7% |
| на рассмотрении | 248 | 187 | 61 | 33% | 382 | -196% | 111 | 81% |
| 5. Площадь проектов c кредитными договорами, млн м2 | 77,1 | 72,4 | 4,8 | 7% | 14,4 | 25% | 36,6 | 91% |
| г. Москва | 16,0 | 15,7 | 0,3 | 2% | 3 | 21% | 5,9 | 58% |
| Московская область | 10,3 | 9,7 | 0,6 | 6% | 3 | 35% | 4,8 | 88% |
| г. Санкт-Петербург | 5,8 | 5,5 | 0,4 | 7% | 1 | 33% | 3,5 | 147% |
| прочие | 44,9 | 41,4 | 3,5 | 8% | 8 | 23% | 22,4 | 100% |
| 6. Действующие кредитные договоры, ед. | 5 129 | 4 453 | 676 | 15% | 914 | 26% | 2 885 | 129% |
| с лимитом <300 млн руб. | 1 772 | 1 490 | 282 | 19% | 299 | 25% | 1 037 | 141% |
| с лимитом 300 млн руб. –1 млрд руб. | 1 833 | 1 642 | 191 | 12% | 313 | 24% | 984 | 116% |
| с лимитом >1 млрд руб. | 1 524 | 1 321 | 203 | 15% | 302 | 30% | 864 | 131% |
| в т. ч. кредитные договоры с задолженностью | 3 682 | 3 319 | 363 | 11% | 641 | 24% | 2 019 | 121% |
| 7. Размер кредитных лимитов, млрд руб. | 6 582 | 5 647 | 934 | 17% | 1 497 | 36% | 3 857 | 142% |
| 8. Задолженность (выбранный объем лимитов), млрд руб. | 2 579 | 2 232 | 347 | 16% | 557 | 33% | 1 575 | 157% |
| в т. ч. просроченная | 1,13 | 0,12 | 1,01 | - | 0,01 | - | 1,13 | - |
| средний уровень резервирования по всем КО, % | 2,81 | 2,75 | 0,06 | - | 0,30 | - | -0,55 | - |
| покрытие задолженности средствами на эскроу, % | 109,6 | 112,4 | -2,82 | - | -9,8 | - | 5,33 | - |
| 9. Процентная ставка по кредитным договорам, % | 3,59 | 3,32 | 0,27 | - | 0,40 | - | 0,42 | - |
| 10. Открытые счета эскроу, тыс. ед. | 650 | 578 | 72 | 13% | 72 | 14% | 346 | 113% |
| 11. Средства на открытых счетах эскроу, млрд руб. | 3 098 | 2 688 | 410 | 15% | 487 | 22% | 1 905 | 160% |
| физические лица | 3 030 | 2 628 | 402 | 15% | 460 | 21% | 1 856 | 158% |
| юридические лица | 68 | 60 | 8 | 13% | 27 | 79% | 48 | 246% |
| 12. Открыто счетов эскроу (за квартал), тыс. ед. | 197 | 134 | 64 | 48% | -17 | -11% | 60 | 44% |
| привлечено средств на счета эскроу, млрд руб. | 902 | 713 | 189 | 27% | 20 | 3% | 314 | 53% |
| 13. Раскрыто счетов эскроу (за квартал), тыс. ед. | 125 | 62 | 63 | 103% | 32 | 110% | 97 | 346% |
| перечислено со счетов эскроу, млрд руб. | 492 | 226 | 266 | 118% | 121 | 115% | 413 | 522% |
Материал подготовлен Департаментом банковского регулирования и аналитики.
© Центральный банк Российской Федерации, 2021.
Ньюсмейкер: — 12064 публикации
Интересно:
