Эксперт об изменениях законодательства в градостроительной сфере

В июле 2021 года вступили в силу изменения, принятые в градостроительной сфере. Об изменениях в сфере комплексного развития территорий и государственного строительного надзора рассказал директор Центра правового обеспечения земельных и имущественных отношений Инвестиционной группы компаний ASG Руслан Гатауллин.

Комплексное развитие территорий.

Постановление Правительства Российской Федерации от 14.07.2021 № 1184 «Об утверждении Правил принятия Правительством Российской Федерации решения о комплексном развитии территории и согласования такого решения с субъектов Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию, и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации».

В Градостроительный кодекс Российской Федерации в конце декабря 2020 года были внесены существенные изменения. Их результатом которых стало появление главы 10, посвященной комплексному развитию территории (КРТ).

Основными целями КРТ, заложенными в Кодексе (ст. 64), является обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика и иных характеристик объектов капитального строительства городских территорий.

В соответствии с указанными изменениями существует три уровня принятия решения о КРТ:

1) Федеральный уровень (Правительство РФ).

2) Региональный уровень (Правительство субъекта РФ).

3) Муниципальный уровень (Глава местной администрации).

Постановление Правительства Российской Федерации от 14.07.2021 № 1184 затрагивает «верхний» - федеральный уровень принятия решения. Здесь ключевое действующее лицо здесь - это Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, которое осуществляет подготовку решения федерального правительства, и в том числе на основании предложений, исходящих от регионов.

Спектр действия постановления ограничен территорией, находящейся в федеральной собственности. В то же время, оно распространятся также на те региональные территории, развитие которых планируется осуществлять в рамках приоритетных инвестиционных проектов субъектов РФ с привлечением средств федерального бюджета.

Как будет действовать принятое Постановление – покажет время. Многое будет зависеть от грамотной и взвешенной позиции руководителей на уровне регионов, способных убедить центр в необходимости и целесообразности финансовых вливаний в развитие региона, а главное – в умении разумно и рачительно распоряжаться предоставленными им финансовыми ресурсами. Во всяком случае, постановление может стать эффективным инструментом для успешного регионального развития.

Положение о федеральном государственном строительном надзоре.

Постановление Правительства РФ от 30 июня 2021 г. № 1087 «Об утверждении Положения о федеральном государственном строительном надзоре»

Данное Постановление принято в развитие положений действующего Градостроительного кодекса РФ и в рамках реализации проводимой государством политики по упорядочению и систематизации системы государственного и муниципального надзора.

Главная цель – обеспечение прозрачности проводимых надзорных процедур, их законности и обоснованности. Основной упор делается на профилактике нарушений строительных норм и правил.

В данном случае речь идет об одном из видов строительного надзора – о федеральном строительном надзоре, который касается строго определенной, причем ограниченной, категории объектов капитального строительства: посольства, консульства и представительства России за рубежом, объекты обороны и безопасности, а также объекты, связанные с  государственной тайной, федеральные автомобильные дороги, объекты железнодорожного, воздушного транспорта, объекты культурного наследия федерального значения, особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, объекты размещения отходов, обезвреживания отходов, иные объекты, в том числе определенные Правительством Российской Федерации.

Федеральный государственный строительный надзор осуществляется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и ее территориальными органами. Таким образом, сфера действия этого нормативного акта ограничена лишь этими объектами, со строительством которым многие застройщики даже не соприкасаются. Поэтому, все с нетерпением ждут принятия на уровне субъектов РФ положений о региональном государственном строительном надзоре (указанные положения должны быть приняты до января 2022 года). Как раз эти положения и будут касаться практически каждого застройщика и девелопера.

«Сладкой жизни» для строителей ждать не стоит, тенденции законодательства идут по пути подробной регламентации всех надзорных и контрольных процедур по принципу «шаг вправо – шаг влево», хорошо это или плохо, тема отдельного, более обстоятельного разговора.

Закон о долевом участии и Закон о банкротстве.

Федеральный закон от 01.07.2021 № 273-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Данным законом внесены комплексные изменения в целый ряд законодательных актов. В частности, в Закон о долевом участии и Закон о банкротстве.

Что касается законодательства о банкротстве, то существенно расширяются полномочия публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» за контролем за ходом процедуры банкротства застройщиков.

Целью данного законодательного акта - борьба с недобросовестными застройщиками, а также с арбитражными управляющими, пытающимися прикрыть их злоупотребления, наладить эффективный механизм реализации имущества и целях наиболее полного удовлетворения требования так называемых «обманутых дольщиков».

Фонд защиты прав граждан сможет привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, а также осуществлять, в том числе функции технического заказчика, включая проведение строительного контроля, в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Также сможет создавать коммерческие и некоммерческие организации для достижения целей создания Фонда. В том числе в законе закрепляется перечень информации, которую субъект РФ, фонд субъекта РФ, конкурсный управляющий размещают в личном кабинете в ЕИСЖС; расширяется перечень оснований для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов. Вводится разделение должников по уровню доходов – выделяется три группы. Делят на три группы и арбитражных управляющих, но в этом случае упор идет на стоимость услуг.