Комплексное развитие территорий - трудности и возможности

Как закон о КРТ изменит сложившуюся практику застройки, зачастую идущую в разрез с интересами жителей и нормами комфортной городской среды? Достаточно ли в законе механизмов, способных обязать застройщиков соблюдать баланс между жильем и общественными пространствами? Об эффективности закона и возможностях жителей по защите своих прав  рассуждает эксперт по развитию территорий, директор по развитию территорий группы компаний ASG Ринат Аисов:

30 декабря 2020 в Градостроительный кодекс были внесены масштабные изменения, результатом которых стало появление новой главы 10, посвященной комплексному развитию территории (КРТ).

Основными целями КРТ, заложенными в Кодексе (ст. 64) как раз и является обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика и иных характеристик объектов капитального строительства городских территорий.

Действие Закона как раз и направлено в отношении в первую очередь аварийного и ветхого жилья, затрагивая при этом также жилье с высокой степенью физического износа, критерии которого должны быть субъектом Российской Федерации.

Как сложится, и насколько будет эффективной практика применения законодательства о КРТ сейчас спрогнозировать сложно, все покажет время. На сегодняшний день в ряде регионов (в первую очередь в Москве) реализация программ КРТ только набирает обороты. Дело в том, что на уровне каждого субъекта Российской Федерации должен быть принят целый массив законодательных, а также подзаконных нормативных актов, развивающих и конкретизирующих порядок принятия и реализации решений о КРТ, некоторые вопросы до сих пор остаются неясными. Так, на уровне Республики Татарстан были внесены в этой части большие изменения в Закон Республики Татарстан «О градостроительной деятельности в Республике Татарстан». В то же время, в развитие республиканского закона должен быть принят ряд нормативных актов Кабинета Министров РТ, как раз в которых и должна содержаться вся практическая конкретика, что, конечно не дает возможности начать реализацию проектов КРТ в нашей Республике.

Что касается соблюдения интереса жителей, необходимо иметь в виду, что это понятие довольно противоречивое, люди в массе своей не любят перемен, даже если, в конечном счете, эти перемены им на пользу. Ведь люди руководствуются в своей жизни не только разумными доводами, многие просто не хотят уезжать с насиженных годами мест, где жили их предки, прошло их детство и юность. Даже если им будут предложены более комфортные условия жизни. Как ни парадоксально, но это факт, и мы это должны учитывать и понимать.

Какие же возможности закон открывает жителям для защиты своих прав?

В решении о КРТ (ст. 67 Градостроительного кодекса) определяется перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома.

Какие правовые механизмы защиты устанавливает Закон?

Во-первых, для включения или исключения многоквартирного дома (МКД) из решения о КРТ установлено проведение общих собраний собственников МКД (только в отношении домой, не признанных аварийными). И далее: окончательное решение о КРТ принимается с учетом решения такого собрания. Правда остается неясным как на практике будет это требование реализовано, поскольку жилой дом может находится в центре подлежащей развитию территории, и как это скажется на внешнем облике будущего микрорайона непонятно.

Во-вторых, предусмотренное ч. 6. ст. 68 Градостроительного кодекса обязательство лица, заключившего договор о КРТ, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, а также обязательство уплатить денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу.

И, в-третьих, одним из главных этапов реализации решения о КРТ является подготовка и утверждение документации по планировке территории (ППТ). Именно в ППТ и содержатся требования, обязательные в соответствии с градостроительной документацией и местными нормативами градостроительного проектирования как по параметрам жилой застройки, так и по обеспечению жителей объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. В данном случае у жителей отдельно взятой территории имеется возможность участвовать в обязательной при утверждении ППТ процедуре общественных обсуждений (ст. 5.1., ст. 46 Градостроительного кодекса). В ходе процедуры общественных обсуждений каждый житель может высказать и представить свои обоснованные замечания и предложения, касающиеся улучшения архитектурно-градостроительных характеристик жизнедеятельности района.

Как неоднократно подчеркивал в своих решениях Конституционный суд России, достижение разумного баланса между общественным и частным интересом является приоритетной целью градостроительного законодательства, деятельности в этой сфере органов государственной и муниципальной власти.

Говоря о таком правовом институте как КРТ, мы забываемом о такой ее важной разновидности как КРТ по инициативе правообладателя.

В этом случае, с одной стороны, есть инициатива конкретных собственников по развитию неосвоенного пространства, а с другой стороны, содействие в рамках компетенции органов муниципальной власти.

Для столицы Татарстана этот вид КРТ имеет приоритетное значение. Уже много лет прошло с момента расширения границ города за счет земель «восточной дуги», а данные территории до сих пор остаются неосвоенными, что негативно влияет на рынок жилищного строительства, создавая дефицит строительных площадок, и, как следствие – безудержный рост цен на жилье.

Проблема КРТ, на наш взгляд, могла бы стать, определенной панацеей в этой области, тем более «бульдозерного снесения тут не потребуется», никого расселять здесь не надо.

Тем самым, эффективная реализация КРТ по инициативе правообладателя позволит вовлечь в сферу жилищного строительства значительные территории, до настоящего времени продолжающие оставаться неосвоенными, способствует развитию социальной инфраструктуры, созданию новых рабочих мест, привлечению в Республику Татарстан частного инвестиционного капитала и многие другие положительные бонусы для ее жителей.