Дайджест развития Новой Москвы во II квартале 2020 года от «Метриум»

Восьмилетие со дня образования ТиНАО пришлось на период снятия ограничений по борьбе с коронавирусом. Тем не менее, по итогам I полугодия 2020 года здесь был введен рекордный объем жилья, а во втором квартале на рынок вышло сразу три новых комплекса. Продолжалось создание социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры. Аналитики компании «Метриум» подвели итоги II квартала в истории развития присоединенных территорий. 

Инфраструктура

Во II квартале 2020 года одним из ключевых векторов развития Новой Москвы стало строительство коммерческой инфраструктуры. Одним из основных источников создания рабочих мест являются коммерческие площади в жилых комплексах: на первых этажах домов, в пристроенных и отдельно стоящих помещениях. В целом в строящихся ЖК Новой Москвы предусмотрено почти 278 тыс. кв. м нежилых помещений: будущие новоселы смогут работать в торговых точках и объектах сферы услуг рядом с домом.

По мнению экспертов «Метриум», после пандемии коронавируса интерес к коммерческой инфраструктуре на первых этажах резко вырастет. Часть офисных работников, которые останутся на «удаленке», захочет большего разнообразия товаров и услуг в своих жилых комплексах, и это подстегнет бизнес к открытию новых точек.

Наиболее оптимальные условия для этого созданы в проектах ГК «А101». За годы работы в Новой Москве девелопер уже сдал в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Девелопер оказывает покупателям и арендаторам всестороннее содействие на старте. В частности, предоставляет арендные каникулы, ведет программы обучения начинающих предпринимателей, а также поддерживает франчайзи с помощью предварительного акцепта своих помещений у владельцев франшиз.

В июне девелопер приступил к созданию сети сервисных зон Easy Busy на первых этажах домов. Их суммарная площадь превысит 1 тыс. кв. м. Коворкинги позволят развивать любой вид бизнеса: арендовать можно будет не только стандартные офисные места, но и помещения для оказания бытовых, образовательных и бьюти-услуг.

Второй источник рабочих мест – офисно-деловые центры. Во II квартале ГК «А101» начала реализацию крупного проекта, в рамках которого планируется построить Бизнес-квартал «Прокшино» с офисными и торговыми площадями в 100 метрах от станции метро «Прокшино». Пять офисных зданий класса «А» общей площадью более 177 тыс. кв. м позволят создать более 16 тыс. рабочих мест.

Еще одной «точкой роста» станет АДЦ «Коммунарка», который городские власти создают в центральной локации НАО. Здесь будет построено 3,3 млн кв. м нежилой недвижимости, в том числе офисы и префектура ТиНАО. В настоящий момент ведется работа по обеспечению будущего центра дорожной и инженерной инфраструктурой за счет бюджетных средств.

 Третий источник рабочих мест – это предприятия Новой Москвы. В марте в Троицке открылся Российский центр гибкой электроники в технологическом кампусе «ТехноСпарк», где работают высококвалифицированные кадры. В мае был введен в эксплуатацию производственно-складской комплекс «Фуд Сити» и офисы концерна WURTH в технопарке «Индиго». Также стало известно, что в Новой Москве, около Щербинки, появится вторая фабрика по производству косметики «Л'Этуаль».

По замечанию руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, этот год может стать рекордным по вводу нежилых объектов. Запланированный объем ввода – около 1 млн кв. м – положит начало новой ежегодной норме. Соответственно, будет расти и количество рабочих мест. С момента присоединения территорий оно уже удвоилось, а в ближайшие четыре года увеличится еще на 100 тысяч.

Во II квартале 2020 года продолжилось развитие образовательной инфраструктуры, которое также входит в приоритетные задачи Стройкомплекса Москвы. Несмотря на то, что за три месяца в эксплуатацию не ввели ни одного объекта, важные события произошли в реализации знаковых проектов, финансирование которых предусмотрено адресной инвестиционной программой (АИП) Москвы.

В июне было получено положительное разрешение экспертизы на строительство в Троицке «школы-гиганта» на 2 100 учеников, которая станет крупнейшим образовательным объектом Новой Москвы. Проект включает бассейн, IT-полигон, планетарий с обсерваторией, музей, комнаты живой природы, библиотеку на 50 тыс. книг и т. д. Вторая «школа-гигант» появится в поселении Внуковское, где, помимо образовательного учреждения на 2 100 мест, будет построено еще три школы и четыре детских сада.

В поселении Мосрентген началось проектирование школы на 1 100 мест. В учебных помещениях предусмотрены высокие потолки, «второй свет» и дополнительные окна, выходящие из классов во внутренний атриум. Также был согласован проект строительства детского сада на 350 мест в Коммунарке, в районе улицы Фитаревской. Помимо групп, в здании оборудуют бассейн, залы для физкультурных и музыкальных занятий. А в Щербинке уже завершается возведение детского сада на 280 малышей на месте двух старых дошкольных учреждений. Инициаторами строительства стали сами жители города, которые обратились к мэру Москвы с просьбой создать современные социальные объекты.

Большой вклад в создание социальной инфраструктуры вносят коммерческие застройщики. Во II квартале экспертизу прошел проект школы «Энергия», которую ГК «А101» построит в ЖК «Скандинавия» на улице Эдварда Грига, рядом с детским садом «Волшебная долина». Школа получит ключевую специализацию на изучении естественных наук, а ключевым объектом в ней станет большое пространство на первом этаже, организованное по принципу фаблаба. Здесь разместится центр прототипирования, блок мастерских и ремесленные классы. В атриуме второго этажа радиусная стена для кругового проектора и двухсветное большое пространство позволят организовать большое экспериментальное пространство вместимостью до 200 человек. Третий этаж получит естественное освещение для размещения здесь открытой ботанической лаборатории с гидропоническими и аэропоническими фермами.

Кроме того, ГК «А101» получила положительное заключение на проект образовательного центра «Холст» в южной части ЖК «Скандинавия» в Коммунарке от ГК «А101». В здании разместятся школа на 550 учащихся и детский сад на 200 малышей.

Детский сад на 200 мест с необычными корпусами в виде домиков появится в ЖК «Румянцево парк» в Московском. А в ЖК «Новые Ватутинки» будет построена четырехэтажная школа на 1 375 мест.

Ярким событием в жизни Новой Москвы стало начало строительства культурно-образовательного кластера Russian Design District. В проекте представлена мощная инфраструктурная составляющая. Помимо общеобразовательной школы и детского сада, она включает Школу дизайна и технологий, которая откроется при участии одного из топовых вузов, Академию моды, Школу живописи, Школу кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также спортивную платформу: Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академию единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школу танцев, Школу йоги и здорового питания. Кластер станет центром притяжения для жителей Новой Москвы и уникальной площадкой для развития личности ребенка.

Транспорт

Большинство ключевых событий в сфере дорожно-транспортного развития Москвы происходило в основном не «в полях», а на «бумаге». Лишь в конце II квартала, после снятия ограничений, состоялся ввод в эксплуатацию новой дороги. При личном участии мэра Москвы Сергея Собянина открылся дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе, строительство которого стартовало в октябре 2019 года. Ввод новой магистрали позволит разгрузить улицы Атласова и Академика Чумакова, движение по которым ранее было затруднено, а также запустить новые маршруты общественного транспорта.

В мае наконец были сняты все препятствия для строительства участка Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) в Новой Москве: вопросы по переносу газовых и электрических сетей уже урегулированы. Протяженность трассы в ТиНАО составит 22 км – она станет своеобразной осью, вдоль которой появятся логистические центры и производства.

В этом же месяце был утвержден проект планировки территории (ППТ) для поселений Сосенское и Московский, в рамках которого построят 19 км дорог, в том числе магистральную улицу районного значения «Калужское шоссе – Саларьево». Частично строительство и реконструкция дорожной сети будут вестись за счет средств ГК «А101», но основная часть оплачена из бюджета.

Началось проектирование четырехполосной магистрали, которая свяжет Коммунарку с районом Южное Бутово. Дорога длиной 4,3 км протянется от Калужского шоссе до магистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе с заходом в деревню Бачурино. Открытие трассы запланировано на конец 2023 года.

Стартовали работы по проектированию новой дороги, которая соединит район Солнцево, трассу Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе и Киевское шоссе в месте расположения торговых комплексов. Ее ввод состоится в 2022 году.

Для обслуживания станции метро «Коммунарка» планируется реконструировать улицы Фитаревская, Ясная и Сосенский Стан, а также построить новую магистральную улицу между Сосенским Станом и улицей Александры Монаховой.

Власти одобрили строительство участка длиной 2,5 км рядом с деревней Лапшинка, вл. 57. Новая дорога обеспечит транспортное обслуживание территории, на которой появится социальная застройка. В Троицком округе также планируется строительство дорог вблизи будущего горнолыжного склона в Шаповском.

Жилье

По подсчетам аналитиков «Метриум», объем предложения на первичном рынке Новой Москвы во II квартале снизился незначительно – на 1,8% по количеству лотов (с 9 390 до 9 220 квартир) и на 2% по суммарной площади (с 503,9 тыс. до 493,9 тыс. кв. м).

В конце I полугодия в ТиНАО в реализации находилось 33 жилых комплекса. За три месяца на рынок вышли три новых проекта: культурно-образовательный кластер бизнес-класса Russian Design District (открыто бронирование), жилой комплекс бизнес-класса homecity и жилой район «Середневский лес». К концу отчетного периода вниманию покупателей в них предлагалось в общей сложности 570 квартир.

Предложение во II квартале также пополнилось несколькими новыми корпусами. Продажи открылись в корпусах № 9 и 10 в ЖК «Остафьево», корпусе № 7 (фаза 10) в городе-парке «Первый Московский» и корпусе № 7 (фаза 9) в ЖК «Переделкино Ближнее». Таким образом, в реализацию поступили пулы лотов в четырех корпусах общей проектной мощностью 2 422 квартиры. К концу II квартала 2020 года из них в продаже находилось 674 лота.

В первом полугодии в ТиНАО был установлен новый рекорд по объему ввода жилья, превысивший почти в полтора раза прошлогодний показатель. Всего сдано около 900 тыс. кв. м жилой недвижимости: порядка 500 тыс. кв. м в первом квартале и 400 тыс. кв. м во втором. В апреле было получено разрешение на ввод корпуса № 18 в ЖК «Москва А101». В последующие месяцы девелопер сдал в эксплуатацию еще несколько объектов в ЖК «Скандинавия»: дом № 13, состоящий из двух жилых корпусов, а также квартал № 4, который включает два корпуса. В мае было выдано разрешение на ввод клубного жилого комплекса Vnukovo Country Club, состоящего из шести домов. В конце июня состоялся ввод двух корпусов ЖК «Бунинские луга» (д. 90, корп. 4 и корп. 3).

Во II квартале разрешение на строительство жилых корпусов № 4, 5, 6 в деревне Алхимово (ЖК «Алхимово») получила Группа «Самолет». Также разрешительную документацию оформил Московский фонд реновации жилой застройки: дом будет построен в поселке Знамя Октября, вл. 3.

На новый этап в ТиНАО вышла программа реновации. В апреле было зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме, построенном в рамках программы. Новостройка расположена в поселке Шишкин Лес ТАО Москвы. Всего на присоединенных территориях до конца 2023 года планируется расселить 251 дом с 8,6 тыс. квартир.

«Пандемия коронавируса и экономический кризис стали для застройщиков проверкой на прочность: как никогда раньше потребовались быстрые, эффективные и при этом дальновидные решения, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Наиболее вероятные последствия пандемии – это растущая популярность удаленного режима работы, которая приведет к снижению маятниковой миграции. То есть людям не придется ежедневно перемещаться между домом и офисом, и возможность иметь все необходимое в шаге от дома станет особенно актуальной.

Работа по строительству транспортной и социальной инфраструктуры уже давно ведется на присоединенных территориях, однако новые реалии могут усилить один важный тренд на рынке недвижимости. Речь идет об управлении коммерческими помещениями в жилых комплексах. Обычно застройщики нацелены на продажу площадей, чтобы не заниматься непрофильным бизнесом. Лишь немногие социально ответственные девелоперы берут на себя управляющую функцию, что позволяет им предложить жильцам сбалансированный набор услуг и обеспечить эффективный tenant-mix. Особенно актуален этот подход в масштабных проектах Новой Москвы, которые представляют собой целые жилые районы».

«ТиНАО интенсивно наращивает темпы развития и по некоторым показателям догоняет «старую» Москву, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2012 году на присоединенные территории пришлось менее 15% введенного жилья. Спустя несколько лет Новая Москва сравнялась со «старой», но затем дисбаланс, пусть и менее выраженный, вернулся. В этом году ТиНАО может вырваться вперед: на присоединенных территориях планируется сдать около 2 млн кв. метров жилья, а в целом в Москве – порядка 3,5 млн кв. м.

Второй квартал стал нетипичным для Новой Москвы с точки зрения выхода новых проектов. Несмотря на пандемию коронавируса, на рынке появились сразу три премьеры – такие показатели не всегда наблюдаются даже по итогам года. Вместе с тем все проекты разрабатывались уже давно, и их старт был ожидаемым. Отдельно отмечу, что две новостройки представлены в бизнес-классе, хотя ранее высокобюджетный сегмент на новомосковском рынке практически не развивался. Не исключено, что начало их реализации откроет новую страницу в развитии присоединенных территорий».