Земля без начала и конца. Где появится новое дешевое жилье

Застройщики не устают жаловаться, что в Петербурге не хватает земли для строительства. Многие районы, которые последние годы активно осваивались, уже не способны переварить новые проекты. Где же закончится, а где начнется новое строительство?

На самом деле в ближайшее время вряд ли произойдет серьезное снижение объемов ввода жилья. В этом не заинтересованы не только строители, но и сами чиновники, которым необходимо реализовывать нацпроекты президента. Так что и дефицита земли под застройку не ожидается, тем более что, как в песне правдиво поется, широка страна моя родная. Даже не все старые, уже осваиваемые локации исчерпали потенциал для строительства жилья. Будут появляться и новые, как в приграничных с Ленобластью территориях, так и в промзонах Петербурга. А также, судя по всему, скоро подоспеет федеральная массовая реновация.

Про запас.

По данным местных чиновников, застройщики в Петербурге и Ленобласти имеют на руках разрешений на строительство более 15 млн кв. м жилья. В год сдается порядка 6 млн, так что на 2,5 года строительная отрасль работой точно обеспечена. Некоторые застройщики запаслись на более длительный срок. Как рассказывал в прошлом году гендиректор «Группа ЛСР» Максим Соколов, у компании портфель недвижимости составляет 7,8 млн кв. м — этого при заданных темпах хватит на 7 лет работы, уточнял он.

Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова также неоднократно подчеркивала, что у компании достаточный земельный банк, сформированный еще до кризиса, которые позволяет обойтись для нового строительства без покупки участков. Земля имеется и у других застройщиков: одни держат ее про запас, другие продают, пополняя свои рублевые активы.

Тем не менее не всем так везет. Компания «Самолет ЛО» недавно заявила, что не смогла пополнить свой земельный банк, так что новых проектов в Петербурге начинать не будет. Может, оно и к лучшему.

Часто застройщики сетуют, что хороших участков мало, а то, что есть, требует больших первоначальных вложений. Ленобласть с дешёвой землёй вообще пока что выпадает из сферы интересов большинства застройщиков — из-за снижения спроса и откровенным желанием властей региона оптимизировать объемы строительства, синхронизировать их с созданием необходимой для комфорта инфраструктурой. Петербургские власти также добавляют неуверенности застройщикам.

Городской выбор.

Данные компании Rusland SP за два года наглядно демонстрируют, что интересует застройщиков. Так, крупнейшей и единственной сделкой в Ленобласти стала покупка в 2018 году участка компанией «Мавис» в Мурино. Остальные 26 сделок пришлись на Петербург. Так, «Группа компаний Пик» приобрела участок завода «Климов» на Кантемировской улице, компания ФСК — участок в промзоне на Коломяжском проспекте, Legenda Intelligent Development — участок на бывшей территории завода «Петмол». Очевидно, что популярностью пользуются промзоны и участки под редевелопмент. А Ленобласть вообще оказалась малоинтересной. Это видно и по активности застройщиков, которые отказываются от реализации проектов, к примеру, в Буграх. Власти Ленобласти процесс уменьшения объемов строительства негласно одобряют и тайно поддерживают, обязательно добавляя, что уже выданы разрешения на строительство свыше 10 млн кв. м жилья.

Земельный потенциал.

Потенциальных участков для строительства в Петербурге и Ленобласти достаточно. Правда, далеко не все они обладают приличной транспортной доступностью, имеют возможность подключения к существующим инженерным сетям. Но даже традиционные ареалы массовой застройки не совсем утратили перспектив для размножения.

«В районах, расположенных за КАД, объем предложения в основном пополняется за счет соседних территорий. В пример можно привести локацию «Бугры-Мурино-Новое Девяткино». В ее западном микрорайоне, где застройка велась наиболее активно, лоты под продажу уже закончились, но в реализацию недавно вышли обширные наделы в поселке Лаврики. Также в границах локации есть свободные земельные участки, где сейчас не разрешено строительство жилья, но в перспективе его согласование возможно, — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

«Потенциал локаций массовой застройки сильно различается. Например, в районе Лесная-Выборгская еще достаточно промзон, вместо которых можно построить современные жилые кварталы. То же касается территорий в районе Средней Рогатки, Шушар, Сосновой поляны, — отмечает Надежда Калашникова. — В отличие от этих территорий, намыв в Финском заливе, – это ограниченный участок, и мест под застройку здесь немного. Практически исчерпан потенциал Кудрово: этот областной город «зажат» между Невским районом Петербурга и КАД, и почти все участки здесь уже застроены».

К сожалению, точных цифр «остатков» на территориях массовой застройки нет. Тем более что постоянно идёт процесс перевода земель из одной категории, запрещающей жилую застройку, в другую – разрешающую. Даже в Кудрово, в котором под застройку официально остался один участок за «Лентой» на 175 тыс кв. м жилья, могут появиться дополнительные площади, на которых еще несколько лет можно будет вести многоэтажное строительство. Кажется, что все земли на василеостровском намыве уже распроданы, но на самом деле в рамках проекта должно появиться еще более 200 га новой земли.

Специалисты говорят, что место флагманов массовой застройки Мурино, Кудрово займут или уже занимают Бугры, Янино, Колтуши. Однако власти Ленобласти не разрешают массовое строительство необустроенных территорий – застройщикам приходится менять привычную бизнес-схему, благодаря которой жилье можно было продавать в два раза дешевле, чем в Петербурге. То есть их вынуждают строить социалку, дороги, решать проблемы с инженерными сетями, плюс понижать этажность – все это уменьшает конкурентные преимущества областной недвижимости. В результате застройщики не спешат начинать новое строительство или вовсе отказываются от реализации проектов в области.

Промзоны и племзаводы.

Очевидно, что в ближайшее время интерес застройщиков будет прикован к территориям Петербурга. Мурино, Бугры, все эти деревни и поселки катастрофически быстро теряют спрос. Они не очень интересны для инвесторов, для аренды и прочее.

«Земля в Петербурге закончится не скоро, свободными остаются ещё тысячи гектар, – уверен Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP. Сейчас наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в черте города. Интерес девелоперов к проектам за КАД практически сошёл на нет. Поэтому в ближайшие несколько лет мы будем наблюдать увеличение темпов освоения промышленных территорий».

«В городе еще немало территорий, которые могут быть интересны застройщикам. Много не рационально используемых земель есть на Петроградской стороне, в левобережной части Невского района, в Купчино, в районе Обводного канала», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

К сожалению, в Петербурге нет внятной программы по освоению неиспользуемых или депрессивных территорий, программы по редевелопменту или реновации. Компания Peterland оценивает потенциальный объём жилой застройки в бывших промзонах примерно в 14 млн кв. м, причем половина уже строится или построена. Есть территории, которые по ряду причин не попадают под перепрофилирование, но выглядят депрессивными. «Ломо», которая выпускает оптические приборы военного назначения и сдает площади в аренду, не желает расставаться с территориями у метро Выборгская, застройке у метро Волковская мешают технические объекты подземки. Это сладкие территории вблизи станций метро, которые в ближайшее время не выйдут на рынок жилья. Но в будущем – почему нет?

«Реновация и редевелопмент – это сложные и дорогостоящие процессы, и реализация проектов здесь сопряжена со множеством трудностей, от выкупа участков у нынешних владельцев до получения разрешительной документации и модернизации коммуникаций», – говорит Надежда Калашникова. Но процесс этот несмотря на все препоны и объективные сложности не остановить. Немаленькие и зачастую интересные проекты неэкономкласса уже реализуются на территориях бывших фабрик и заводов: ЖК «Георг Ландрин» на территории фабрики «Азарт», ЖК «Nobelius» на территории завода «Русский дизель», ЖК ЦДС «Черная речка» вместо абразивного завода «Ильич», ЖК «Svetlana Park» вместо завода «Светлана» (совсем недавно он был большим производителей светодиодов в России, но жилье оказалось выгоднее) и другие. Крупнейшие проекты в промзонах — «Цивилизация» от «Группа ЛСР» на Октябрьской набережной, в рамках которого до 2025 года заявлено строительство 800 тыс. кв. м жилья, и ЖК «Квартал Галактика» от «Эталон ЛенСпецСМУ» на территории Измайловской перспективы, где площадь жилья составит 580 тыс. кв. м.

Активному процессу редевелопмента способствует и развитие такого формата недвижимости, как апарт-отели, которые можно строить на территориях, не предназначенных под жилую застройку. Возможно, в Петербург в скором времени придет модный московский формат – лофт-проекты, когда промышленные здания «переделываются» под апартаменты без сноса. Что, к примеру, позволило бы сохранить красно-кирпичную линию из старых заводских зданий на набережных Невы, а не строить вместо них примитивные высотки.

«Большие запасы предложения на земельном рынке есть в Пушкинском районе (например, Детскосельский, Южный, Пулковское-Волхонское, Шушары), а также в Колпинском районе. Также остается некоторый запас предложения на окраинах спальных районов – например, Каменка, Ново-Сергиево, Парголово», – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

Причем не просто большие, а огромные. Правда, пока что многие из новых участков можно считать «далеко-перспективными». Так, некоторое время назад крупнейшие владельцы земли в Пушкинском районе Петербурге обратились с просьбой к Смольному перевести их наделы под строительство жилья. ООО «Урбан-Девелопмент», занимающееся выращиванием зерновых, захотело получить возможность застроить около 140 гектаров – два участка в Шушарах. Племзавод «Детскосельский» мечтает застроить более 2300 гектаров сельхозземли. УК «Южные ворота» мечтает превратить в жилую зону 135 гектаров на территории предприятия «Ленсоветовское». Так что, как говорится, не оскудеет земля русская участками под строительство.