Оптимистические итоги года: кризис не пришел. Пока

Негативные прогнозы, страшилки, панические настроения никак не смогли испортить в целом успешный для застройщиков год. Банкиры тоже могут пить не только «Боржоми» — ипотечное кредитование не показало никакого спада, хотя опасения были. При этом на рынке не царит особой радости, многие как будто ждут, что скоро счастливая звезда погаснет и рынок поползет в пропасть.

Скорее всего большинство застройщиков в Петербурге и Москве назовут этот год успешным. И на самом деле есть и позитивные, и негативные моменты, которыми этот год запомнится.

Успехи со знаком вопроса. Ввод жилья

Данные Петростата свидетельствуют, что выросли объемы ввода жилья — почти на 3%, так что скорее всего в этом году город выполнит план. Несколько упал ввод в Ленобласти, на 12%, но это не выглядит катастрофичным, поскольку областные чиновники искусственно в последние годы сокращали выдачу разрешений на строительство, да и спрос на областные квартиры снизился. По стране же в целом построено жилья больше, чем в прошлом году — на 9%. Как заявил глава Минстроя России Владимир Якушев, отрасль перешла к ритмичной работе, что позитивно сказалось на результатах и росте вводимых метров жилья. Ну что еще он мог сказать!

Однако аналитики не столь оптимистичны, ведь застройщики снизили темпы вывода на рынок новых проектов, что в ближайшей перспективе не может не привести к сокращению ввода жилья. А по наказу президента, наоборот, ввод ежегодно должен только расти. Причины для беспокойства, для пессимистичных сценариев есть. В этом году, к примеру, петербургский Госстройнадзор выдал только 80 разрешений на строительство — в три раза меньше, чем в 2018-м, в прошлом году (по 19 декабря) — 267, в 2017-м — 144 разрешения. Понятно, что на цифрах этого года и на желании начинать новые проекты повлияли новые правила долевого строительства с эскроу-счетами и проектным финансированием. Но на фоне такого «провала» говорить об увеличении строительства жилья не приходится.

Ипотека

Количество выдаваемых кредитов сокращается. За 10 месяцев этого года выдано меньше на 14,2%, чем за аналогичный период прошлого года. «Дом.РФ» объясняет такое падение тем, что меньше стали рефинансировать «старые» кредиты. По новым кредитам падение не столь существенное и то только в количественном выражении — минус 7%, а выдано денег на 2% больше. В общем-то нельзя сказать, что цифры для рынка ипотеки радужные. Но есть и положительные факты. Ставка по ипотеке в течение года падала. Более активно стала использоваться семейная ипотека, и тут тоже появились вполне соблазнительные условия — 4,5% годовых. Появилась дальневосточная ипотека под 2% — уже застройщики, которые работают в регионах действия такой ипотеки, предлагают на время строительства брать ипотечные взносы на себя. Чиновники из Минстроя заявляют, что порядка 13,5 млн семей купят жилье в ипотеку в ближайшие годы. Цифры эти, мол, есть в некоем исследовании, которое заказало министерство. Сейчас в ипотечном состоянии проживает уже 6,5 млн семей. В общем потенциал большой. И очевидно, что без ипотеки строительная отрасль существовать уже сегодня не может, так что власти и банки будут делать все возможное, чтобы сохранить ипотеку как удобный, безальтернативный инструмент приобретения жилья. Тем не менее, радужно все только у минстроевских чиновников, которым по должности положено смотреть в будущее с оптимизмом. Но даже среди небожителей порой звучит что-то похожее не только на «все хорошо, прекрасная маркиза».

«Если не будет существенного повышения реальных доходов населения, то даже дальнейшее понижение ставок по ипотеке не позволит существенно повысить доступность ипотеки, — заявил председатель общественного совета при министерстве Сергей Степашин на заседании коллегии Минстроя 19 декабря. — Это говорит о том, что платежеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывает свой лимит». Красиво сказал. Хотя не совсем понятен функционал его должности.

Спрос

В Петербурге и Москве в этом году отмечался очень высокий спрос. Массовым продажам способствовало снижение ипотечных ставок, но основной причиной стал страх перед возможным повышением цен. Застройщики пугали, что после ввода эскроу-счетов они вырастут на 15-20%. Кто-то из покупателей хотел решить свой квартирный вопрос по старым ценам, а кто-то и заработать на таком росте. В результате продажи по ДДУ, к примеру, в Петербурге выросли на 13% (76300 ДДУ, данные Росреестра за 11 месяцев этого года). Часть этого роста взяли на себя сами застройщики, скупив у самих себя квартиры в новых проектах, чтобы получить индульгенцию работать по старым правилам. Так что неудивительно, что ряд вышедших во второй половине этого года новостроек уже имели несколько сотен дольщиков до момента начала продаж.

Счета-эскроу

В принципе, то, насколько популярна схема продаж через эскроу-счета, прекрасно отражает статистика Росреестра. В Петербурге за 11 месяцев 2019 года зарегистрировано 489 договоров с эскроу-счетами. При этом заключено 90 288 договоров участия в долевом строительстве. То есть 0,5%! Тем не менее, уже сейчас очевиден лидер — банк, который станет основным финансистом строительной отрасли в ближайшие годы. По данным Дом.РФ, этим банком стал Сбербанк, который «аккредитовал» по работе через эскроу-счета почти 1500 домов, ближайшие конкуренты — банк ВТБ и банк Дом.РФ — 239 и 221 дом, соответственно. Остальные банки — единичные проекты.

Год глазами застройщиков

Сами застройщики также оптимистично и позитивно оценивают уходящий год. Хотя и отмечают некоторые, не самые позитивные изменения.

«В начале года в нашей компании был отмечен рекордный объем продаж. В первом полугодии было заключено более 60% договоров от всего объема. Этому способствовала общая рыночная ситуация, предстоящий переход застройщиков на работу с эскроу-счетами. В преддверии возможного подорожания спрос на строящееся жильё заметно увеличился, — рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Кроме того, именно в начале года мы вывели на рынок сразу два новых проекта. Это вторая очередь ЖК «Лондон Парк», общая площадь которой 218 тыс. кв. м, и элитный ЖК «Классика. Дом для души». Это камерный проект, всего на 36 квартир, расположенный на берегу Невы (набережная Адмирала Лазарева) в Петроградском районе. В конце года начались продажи в третьей очереди ЖК «Лондон Парк». Причем продажи во всех новостройках ведутся по старым правилам, так что нововведения с эскроу-счетами нас пока не затронули, и мы имеем счастливую возможность продавать уже готовое или почти готовое жилье по старым, еще вполне конкурентным ценам. До конца этого года мы ожидаем получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов третьей очереди ЖК «Граф Орлов». В прошлом году мы завершили ряд крупных проектов: ЖК «Премьер Палас», «Маршал», поэтому на 2019 год и не ставили себе больших планов по сдаче объектов, все они находятся в активной стадии строительства. В будущем году мы планируем завершить работы на корпусах 6 и 8 второй очереди ЖК «Лондон Парк», 6 и 7 корпусов ЖК «Граф Орлов», ЖК «Классика. Дом для души». Насчет выхода на рынок новых проектов пока говорить не будем, но определенные планы у компании есть».

«Наша компания в течение уходящего года активно занималась поиском подходящих участков для строительства жилья и коммерческой недвижимости, — рассказывает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». — Если наши усилия увенчаются успехом, в первой половине наступающего года мы сможем представить городу новые интересные проекты. Жилые объекты в любом случае мы будем реализовывать с использованием эскроу-счетов. При прочих равных из-за эскроу стоимость квадратного метра будет выше на 10-15%. Именно такой процент называют застройщики, которые уже сейчас работают с эскроу. Все наши текущие проекты реализуются по старой схеме – средства дольщиков поступают нам после регистрации ДДУ. Все наши проекты обеспечены проектным финансированием «Сбербанка», что позволяет нам чувствовать себя уверенно, несмотря на общее замедление темпов продаж на рынке жилья в IV квартале. В 2019 году доля ипотечных сделок у нас превышала 70% от общего объема продаж. По оценкам наших банков-партнеров, в последнем квартале темпы выдачи ипотеки снизились. При этом выросла средняя сумма кредита и уменьшился первичный платеж за счет собственных средств дольщика. К сожалению, все это говорит о продолжающемся снижении покупательной способности наших клиентов. Так что мы с особым вниманием и тщательностью разрабатываем новые проекты, чтобы они были интересны и привлекательны для покупателя, учитывали все современные ожидания от эстетики и эргономики жилых комплексов, технических решений, ландшафтного дизайна, общественных пространств».

Вместо заключения

Как говорится, живы будем — не помрем. Так можно описать настроения на рынке среди застройщиков. 2019 год, конечно, стал переходным — к новому бездолевому строительству. Год был непростым, но, что удивительно, властям удалось сделать так, что переход этот проходит без потрясений, довольно плавно. А многим застройщикам удалось неплохо на этом этом процессе заработать.