Переход на эскроу пока не поднял цены

Тренды рынка новостроек.

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева дала оценку наблюдаемым тенденциям на рынке новостроек.

По ее словам третий квартал на первичном рынке недвижимости подчинялся разнонаправленным тенденциям. В июле наблюдалось снижение продаж, но в августе ряд застройщиков уже работал в плюс. А сентябрь по показателям за вычетом проблем, связанных с реформой, не сильно отличается от результатов августа.

В итоге - общий показатель по третьему кварталу по объективным причинам оказался ниже, чем в предшествующем году, учитывая пиковый рост спроса во 2 полугодии 2018 г. Предварительно по расчетам КЦ ПН реализовано порядка 1,0 млн.кв.м, что в целом является устоявшейся нормой в последние годы (за квартал), по отношению ко 2 кв. 2019 снижение несущественное в пределах 5%. «В этой оценке нет видения некой нештатной ситуации или даже кризиса, - подчеркивает эксперт. - Еще в июле стало понятно, что переход от растущего к сужающемуся рынку будет достаточно плавным».

Ольга Трошева предлагает помнить, что в последние годы застройщики вышли на совокупный объем реализации в миллион квадратных метров в квартал по агломерации стабильно. «Правда, в третьем квартале вывод новых объектов сократился – до 623 тыс. метров. Но наш годовой прогноз остается прежним – будет реализовано свыше 4 млн. кв. метров», - убеждена аналитик.

При этом осенью ожидается небольшая активизация продаж, которая наложится на сокращение вывода новых объектов.

Параллельно нивелируется намечавшееся снижение интереса к ипотеке. В частности, сейчас у «Петербургской недвижимости» доля ипотечных квартир, сначала потеряв 6%, вернулась к 62%.

На этом фоне текущий рост цен на новое жилье трудно считать чрезмерным. Если в 2018 году рост по городу и пригородам составил от 8% до 13%, то в 2019 году планка в 10% вряд ли будет преодолена. И по итогам 9 месяцев рынок фиксирует рост в 6%. При этом эконом-сегмент демонстрирует более заметный прирост по сравнению, например, с комфорт-классом.

Эксперт добавляет, что сама структура спроса в Петербурге не меняется уже годами. Как в городе, так и в пригородах более 70% продаж приходится на студии и однокомнатные квартиры.

Впрочем, при общей стабильности рынка всегда можно вычленить локальные тренды. Например, комфорт-класс получил дополнительный толчок к развитию за счет площадок редевелопмента, где в Петербурге проходит уже каждая третья сделка.

Параллельно наблюдается некоторая смена покупательских приоритетов и в спальных районах. Так, Каменка на сегодня по объему продаж сравнялась со Всеволожской агломерацией (Мурино и Девяткино). И, скорее всего, обгонит.

Реформа в действии. Схемы продаж.

Пока реформа строительной отрасли слабо влияет на ценообразование. «По нашим подсчетам на новую схему с проектным финансированием и расчетами через эскроу-счета сегодня в Петербурге и пригородах перешло порядка 20% девелоперов из 150 участников рынка, - рассказывает Ольга Трошева. - Но более половины таких объектов являются точечной застройкой на старте. Выводя такой объект, застройщик сразу организует продажи через эскроу-счета». Ну и, конечно, часть девелоперов имеют в линейке продаж объекты, реализуемые по эскроу, и по старой схеме.

«Пока не пришло время утверждать, что реформа жилого строительства привела к весомому росту цен на квартиры. Цена продолжает определяться платежеспособным спросом, который не имеет стимулов к росту из-за стагнации доходов населения, - резюмирует представитель «Петербургской недвижимости». – А, кроме того, продавать квартиры по эскроу дороже, когда рядом продаются объекты по старой схеме, затруднительно».

Руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова призналась, что ее компания пребывает как раз в таком положении – в продажах сталкиваются обе схемы. «В проекте комплексного освоения территории «Огни залива» по старым правилам реализуется вторая очередь. Но к концу года планируется вывод новой очереди, которая уже будет реализовываться через эскроу-счета, - поясняет представитель компании. - И мы не сможем поставить цену выше, чем на вторую очередь».

В целом же, по ее оценкам, рынок отыграл новость о переходе на эскроу повышением цен еще в 2018 году. Поэтому сегодня цены ведут себя относительно смирно.

Летнее же затишье покупательского интереса можно объяснить тем, что у рядового потребителя сформировано убеждение о якобы кардинальном скачке цен после 1 июля. Впрочем, сейчас рынок постепенно «оттаивает». Спрос приходит в норму.

«С другой стороны то, что крупнейшие застройщики получили право еще долго работать без эскроу, давит на мелкие и средние компании, которые не смогут показать рост себестоимости в конечных ценах, - оговаривается Светлана Денисова. - Предпосылок к тому, что рынок позволит увеличить цену, нет».

Как рассуждает специалист, «спасительным чудом было бы бурное снижение ипотечных ставок». Но на сегодня здесь очень скромная и аккуратная динамика. Тогда как эмоциональные ожидания потенциальных покупателей сформированы смелыми обещаниями политиков.

В общем, застройщикам от реформы одни проблемы. «Потенциальные покупатели недооценивают то, что переход на эскроу для строительной компании достаточно трудоемок. Это внутренняя перестройка, переписывание договорных баз, отработка взаимодействия, - перечисляет представитель «БФА-Девелопмент». - Самое главное – это предварительная работа, предполагающая ревизию самой компании. Это невидимые слезы».

Следующий круг проблем связан с земельным вопросом. Теперь непонятно на какие средства приобретать землю. «И взаимодействовать с собственниками земли, как раньше, уже не можешь. Невозможно входить в консорциум и реализовывать совместный проект с условием, что собственник получит оплату квадратными метрами, - недоумевает специалист. - При проектном финансировании такая схема неприемлема».

Соответственно, при подобных дополнительных трудностях переходного периода уже невооруженным глазом видно, что вывод на рынок новых объектов сокращается. И тенденция, во всей видимости, продолжится.

Те, кто реализует крупные проекты, как правило, уже не могут остановиться, поскольку на следующие очереди созданы заделы, проложены сети. А вот те, кто выходил с точечными решениями, сегодня существенно пересматривают свои планы.

Ну и по сиделкам с землей видно, что активность на рынке земельных участков очень заметно снизилась. Впрочем, сама земля под застройку пока дешеветь не стала.

«Еще одна примета времени, - обращает внимание Светлана Денисова. - На первичный рынок выведено множество квартир по переступке, выкупленных самими же застройщиками перед 1 июля. Объекты по переуступке, конечно, создают конкуренцию прямым продажам. Но сегодня продажи первых и вторых зачастую идут внутри своей же компании».

«Некоторые компании старт проекта начали с того, что предлагают покупать квартиры по переуступке. Но при этом законодательство не нарушено Тогда почему нет?», - задается вопросом эксперт.

Ипотечные тренды.

Территориальный менеджер по организации продаж ипотеки филиала Северо-Западный банка «Открытие» Маргарита Кирикова согласна с оценкой, что на схему эскроу пока перешло или переходит не более 15-20% новостроек.

И не согласна, будто ипотечный спрос исчерпал все ресурсы. «Если прошедшие месяцы 2019 года оценивать в целом, а не исключительно по тяжелому лету, к новому году мы ждем общего прироста по рынку порядка 10%, - прогнозирует эксперт. - А объем продаж банка «Открытие», который в прошлом году громко завил о себе на рынке ипотечного кредитования, как новый игрок, растет намного выше рынка. Так, по Санкт-Петербургу мы уже вошли в ТОП-5».

По мнению специалиста, сегодня не трудно прогнозировать дальнейшее снижение ипотечных ставок. И до конца года еще одна волна снижений произойдет обязательно. Впрочем, наблюдаемые волны не так уж и велики, и, скорее всего, это правило распространится и на очередное снижение ставок.

Следующая тенденция заключается в том, что банки прекращают отсекать рискованные категории заемщиков на входе, но меняют параметры кредитования в сторону ужесточения, Например, увеличивают первоначальный взнос или ставку.

«Если оценивать весь входящий поток заявок, не разбивая его на категории («улица», «партнерский канал», «интернет-заявки»), доля одобрения в банке остается достаточно высокой – порядка 75% по Санкт-Петербургу и за время реализации банком агрессивной политики на ипотечном рынке даже несколько возросла», - ответила представитель банка «Открытие» на вопрос из зала.

Вице-президент по Северо-западному региону Территориального управления Северо-Западного региона Абсолют Банка Батталова Мария резюмировала: «Я согласна с коллегами, что на текущий момент возводится небольшое количество объектов со схемой расчетов через эскроу счета. Соответственно рано говорить о том, что с введением эскроу резко и существенно увеличится стоимость квартир на первичном рынке. После 01 июля 2019 года мы действительно видели небольшое «затишье» со стороны клиентов, потенциальных покупателей: видимо, они заняли выжидательную позицию, хотели посмотреть, насколько увеличится стоимость квартир на первичном рынке. Но сейчас, убедившись в том, что резкого скачка цен не произошло, клиенты стали возвращаться к вопросу покупки квартир и к оформлению ипотечных кредитов. Мы это видим на своем примере».

На законодательном уровне.

Генеральный директор компании «Формула Сити» Юрий Грудин обратил внимание на дополнительные факторы, влияющие на  реформу.

В частности, многим строительным компаниям не понаслышке известно такое явление, как потребительский экстремизм. Когда сдача дома затянулась по объективной причине, а дольщики пытаются получить с застройщика деньги за срыв сроков передачи квартиры.

По словам Юрия Грудина, это явление набирает обороты уже несколько лет, чему способствует подход к вопросу многих юристов. Судебная практика крайне разнонаправлена и порой нелогична. Девелопер привёл пример судебного решения - выплатить дольщику сумму больше стоимости квартиры, при том, что сама квартира осталась у дольщика в собственности.

«Сейчас появилась отдельная построенная на эксплуатации этой возможности специализация у юристов, - отмечает эксперт. - И это больно, тем более, что новое законодательство еще агрессивней ужесточает последствия задержки сроков сдачи на несколько месяцев. Причем эти карательные меры совершенно не работают на дисциплину застройщика, а только усложняют  его работу».

Или последний пример законотворчества: шумная информационная компания, сопровождающая решение по субсидированию ипотечной ставки до 2% для определенных категорий жителей Дальнего Востока. «Было бы полезно - рассуждает эксперт - расширить эту программу на малые города всей России».

В общем, констатирует практик, рынок находится в турбулентности и тревогах из-за непонимания, как дальше жить. Хотелось бы, чтобы новые законодательные инициативы  развеяли эту растерянность.