Какие районы рискуют повторить судьбу Мурино и Кудрово

Обзывать территории массовой застройки «гетто» или «человейниками» стало модно. Но застройщики продолжают строить сплошные высотки, а покупатели приобретать в них квартиры, веря, что «гетто» — это слишком сильно сказано.
Господа популярные блогеры, лидеры чьих-то мнений и инфлюенсеры чьих-то сомнений любят бросаться словами «гетто», «человейники», «муравейники», «каменные джунгли». И они имеют на это право. Застройщики при попустительстве градостроительных чиновников, властей всех уровней позволили себе превратить петербургские и областные территории в малоудобные поселения, которые, по словам поп-блогеров, не соответствуют высоким задачам городской архитектуры, градостроительства и прочим. Причем в этом ширпотребе отметились как малоизвестные компании, так и гуру строительного рынка. Но вот странные данные. Недавно специалисты Domofond провели исследование и выяснили, насколько россияне довольны жизнью в своих городах. Так вот первые два места в «Рейтинге 200 городов России по удовлетворенности соотношением доходов и стоимости жизни» (вот ведь закрутили) заняли Мурино и Кудрово. Москва на третьем месте, Петербург — на девятом. Не хочется думать, что специалисты Domofond – это как раз жители трех лидеров рейтинга. И только этим объясняется такое предпочтение.
Гетто на время
Разбрасываться всякими неприятными словами — для этого ума много не надо. Но все-таки сравнивать трущобы в Бразилии или комплекс «Пруитт-Айгоу» в США с петербургскими новостройками не совсем корректно и непатриотично.
«Гетто – это район с высокой концентрацией неблагополучного населения. Обособленные социальные и этнические группы живут там концентрированно в бедности и антисанитарии, не интегрируются в городское сообщество и не имеют перспектив и социальных лифтов, – объясняет сооснователь института «Урбаника» Александр Холоднов. – Наши районы новостроек совсем не про это. Мне самому не нравится все то что происходит в Девяткино, Кудрово, Шушарах или «Северной долине». Но в отличие от зарубежных примеров (с красивыми картинками, где снесли ту или иную жилую башню), покупателей жилья в наших новостройках никак нельзя отнести к наименее благополучной категории жителей. Населенные собственниками районы новостроек никогда не превратятся в гетто. Да, инфраструктуры там не хватает, но за пару десятилетий этот вопрос постепенно закроется».
Его тезис, можно сказать, подтверждают данные «Рейтинга 200 городов России...», по крайней мере жителей этих районов с плохой репутацией нельзя назвать ни пассивными, ни бедными, раз они смогли приобрести квартиру стоимостью в несколько миллионов рублей. Нехватка социальной инфраструктуры тоже худо-бедно решается. В «Северной долине», жители которой активно жаловались на отсутствие садов и школ еще пару лет назад (и у них были для этого основания), на сегодня построено три школы и шесть садиков. Не спеша обрастает социалкой и Мурино и рано или поздно «детскую» инфраструктуру доделают.
Тем не менее проблема есть. Либо она может проявиться в будущем. «Любые локации, плохо связанные с городом, имеют потенциал к маргинализации, – говорит Яна Голубева, урбанист, директор российского офиса компании MLA+. – Человейники – здания с большим количеством маленьких квартир, что не обеспечивает социальный микс. И в этом тоже проблема». По ее мнению, о завтрашнем дне таких новостроек должны думать не застройщики, а общество, и государство должно запрещать такое строительство.
Государство и запрещает. Недавно было опубликовано распоряжение губернатора Ленобласти, согласно которому выдача разрешений на строительство домов с квартирами площадью менее 30 кв. м будет запрещена. Запрет его понять можно. Именно в его вотчине наплодились жилые комплексы с квартирами «меньше прожиточного минимума». Подействует ли малометражная контрацепция от Александра Дрозденко, это большой вопрос. Тем более что запас разрешений на строительство, выданных застройщикам до распоряжения губернатора, позволяет игнорировать запрет на малогабритки при строительстве нескольких миллионов квадратных метров жилья.
Вообще инициативы чиновников Ленобласти с точки зрения ненавистников гетто и человейников не могут не вызывать уважение. Так, в декабре 2017 года была принята новая редакция Региональных нормативов градостроительного проектирования, по которой существенно сокращена этажность новых домов: в сельских поселениях до 9 этажей, в городских до 12 (представьте, если бы такая высотность была регламентирована лет десять назад, как бы тогда выглядело Мурино). Но сейчас РАД по поручению компании «ЦДС» продает несколько участков в Бугровском сельском поселении, на которых можно построить около 440 тыс. кв. м жилья. Высотность домов (разрешения все получены, а по некоторым заключен 1 ДД) — 13 (одна секция), 16, 18, 21, 23 этажа. Ранее на этой территории компания обещала построить ЖК «Новые горизонты». И первую очередь на 914 квартир построила-таки. Жителям было обещано в рамках всего проекта два детсада и школа. Видимо, новоселы первой очереди не скоро их дождутся.
Но это скорее исключение из правил (хотя — сколько еще таких исключений - в шкафу). Другая претензия к современным новостройкам, кроме желания выстроить трущобы небоскребов - это отсутствие социальной инфраструктуры. И тут вроде бы такому строительству поставлен заслон. В прошлом году было дано поручение губернатора Ленинградской области по синхронизации жилого и социального строительства: Госстройнадзору было поручено открывать одновременно разрешения на возведение жилых домов и садов со школами. Как утверждают в правительстве региона, сейчас это распоряжение неукоснительно выполняется. Так, в 2019 году вводится в строй свыше 15 детских садов. «Мы уверены, что за три года мы полностью сократим отставание по социальным объектам, а действующие механизмы позволят не допустить повторения таких ситуаций в будущем», — уверены оптимисты в правительстве. О таком же алгоритме нового строительства заявил губернатор Петербурга. То есть как минимум будущие новоселы не должны столкнуться с нехваткой школ и детсадов. Не совсем понятно, будут ли синхронизировано строительство дорог и медучреждений – таких распоряжений чиновники еще не выпускали, трудно легально взвалить их строительство на плечи застройщиков, а по факту на дольщиков.
«Массовые проекты без инфраструктуры – это не наш конек, и это всегда довольно сложная задача для застройщика, так как решать надо целый комплекс проблем, иногда мало связанных непосредственно со стройкой. Иначе эти проекты просто обречены стать гетто. Среди общих проблем – нехватка социальных объектов (в первую очередь, школ, детских садов, поликлиник), парковок, перегруженность транспортных артерий и т.д. Экологическое состояние тоже оставляет желать лучшего. Парголово, например, довольно долго было благополучным дачным местом. Но Парнас активно разрастается и в эту сторону. За последние пять лет население муниципалитета только по официальным данным удвоилось – с 30 до 60 тысяч человек. Про проблемы можно не повторять – они, практически одни и те же, – рассуждает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». – На юге Красносельского района активно «прибавляет в весе» «Балтийская жемчужина». Точнее, жилые комплексы, стремящиеся от нее к побережью. Уже сейчас многие жители, купившие дома «с видом на Финский залив», вынуждены вместо этого смотреть в окна соседних домов, растущих как грибы. Район был изначально неплохо распланирован и организован, но стал слишком популярен и, в итоге, тоже захлебнулся в стройке. Здесь уже сдано 7 жилых комплексов, 4 находятся в процессе достройки и, скорее всего, места еще будут выделяться».
Уплотнительная застройка
За последние годы отношение к городской застройке меняется. Оказалось, что советские панельные дома, которые лет десять назад безбожно ругали, проклинали – это более комфортное жилье, чем иной новодел. Они, как правило, имеют хорошую транспортную доступность, всю социалку по-соседству, просторные дворы, которые утопают в зелени. А этажность в пять-десять этажей не позволяет чувствовать себя лилипутом в Бробдингнеге. Новое, как оказалось, не всегда лучше старого.
К сожалению, строительный конвейер очень трудно модернизировать и заставить кардинально изменить выпускаемую продукцию. Да и местные власти не совсем понимают, а как надо строить, чтобы все, в том числе президент, были довольны. Поэтому будет расти ввысь и вширь ЦДС «Приневский», Каменка все больше будет соответствовать своему названию, Октябрьская набережная превратится в примитивный панельный Манхеттен, а малоэтажный Петровский остров облагородят элитными восьмиэтажками. Другими словами, застройку типа Хаммарбю Щёстад в Стокгольме нам не видать в ближайшее время. Или никогда. Но, конечно, называть наши новостройки «гетто» как минимум непатриотично.
Новые районы с плотной застройкой, слабой социнфраструктурой и транспортной доступностью:
Локация - Достоинства - Недостатки - Комментарий:
Мурино - Два достоинства этой локации — метро и низкие цены. - Социалки не хватает, автомобилисты стоят в пробках. Зато теперь здесь живут горожане. - О нем все сказано.
Новое Девяткино - Низкие цены. - Социалки не хватает, автомобилисты стоят в пробках. Метро нет.
Янино-1 - В основном среднеэтажная застройка. Доступная цена. Нет засилья малогабаритных квартир. - Не решен вопрос с транспортной доступностью. Бедная социальная инфраструктура, отсутствуют крупные магазины. - Вроде предполагалась малоэтажная застройка, а появились 11-этажки. В следующем году обещают расширить Колтушское шоссе, но скорее всего это не снимет всех проблем с выездом и въездом в Янино. Обещанного метро не будет. Проект канатной дороги не обсуждался.
Шушары - Петербургская прописка. Чуть ли не самое дешевое жилье в новостройках Петербурга. - Не хватает садов, школ, больниц. Ничего не хватает. Много социального жилья, которое выкупается городом. Петербургские чиновники знают, куда сослать льготников. - Основной застройщик «Дальпитерстрой» возводит унылые однообразные 25-этажные коробки.
Красногвардейский район (территория предприятия «Ручьи») - Низкая цена. Петербургская прописка. - Пока что не хватает социалки, но скорее всего она появится по мере развития района. Однообразная архитектура.
Кудрово - Лучше чем в Мурино. Ценник выше. Есть ЖК с достойным благоустройством. - Чиновники признают, что обеспеченность жителей социнфраструктурой составляет 50%. - В марте сообщалось, что здесь будут застроен еще один участок и построено 370 тыс. кв. м жилья на 9 тыс. человек. Чиновники обещают метро в 2025 году. И кто-то им еще верит.
Парнас - Самая дешевая локация с собственным городским метро. Много торговых заведений. Большой выбор квартир. - Пока отсутствует в достаточном количестве сады и школы. - Архитектура новостроек не способна вызвать ни одной положительной эмоции.
Бугры - Дешево. - Дорог нет, социальная инфраструктура слабая. - Есть вероятность массовой уплотнительной застройки, которая характерна всем вышеупомянутым локациям. Власти Ленобласти противятся, но не все в их руках.