Малоэтажное строительство: крах или ...?

Малоэтажное строительство переживает не лучшие времена. Скандалы, связанные с проектами комфортного жилья за городом по цене студии в Петербурге испортили имидж этого формата недвижимости. Виноваты в этом не только застройщики, которые вели неразумную, а иногда и уголовно наказуемую денежную политику.

Малоэтажное строительство пять лет называлось чуть ли не панацей от кризиса. На Западе давно уже строят преимущественно дома не выше пяти этажей, говорили эксперты и приводили даже цифры: в США более 90% — малоэтажка, в Германии — 82%, в Финляндии — 89% сдаваемых объектов не выше трех этажей.

На фоне многочисленных муравейников-высоток идея малоэтажного строительства выглядела по меньшей мере привлекательно, ну а если на Западе ее строят в таком количестве, то мы догоним, перегоним. Именно тогда начался бум малоэтажки в России. Местные власти Петербурга и Ленобласти на словах также ратовали за невысотное строительство. Именно тогда были запущены крупные проекты в Сертолово и Янино с низкой высотностью и плотностью, стали осваиваться земли вне доступа к метрополитену, но с «благоприятной экологией» и с квартирами городского формата — традиционно на таких землях возводилось загородное жилье (коттеджи и таунхаусы). Переезжайте из города в область! — соблазняли застройщики. А потом, довольно быстро, случился кризис жанра — многие проекты попали в разряд проблемных. Застройщики объясняли трудности снижением спроса, его, естественно, кризисом, а не своими просчетами. Правда, со сложностями столкнулись не только строители малоэтажки. Немало тех, кто возводил дешевые, или, как модно называть, доступные многоэтажные дома в Ленобласти, оказались проблемными.

Недолго музыка играла.

По данным «Петербургской недвижимости», за 2014 год в Петербурге и окрестностях было выведено в продажу 60 малоэтажных проектов общей площадью 275 тыс. кв. м, что почти в 1,5 раза больше, чем годом ранее. В Ленобласти были выданы разрешения на строительство около сотни МЖК на 9152 квартиры (примерно 8,5% от общего числа квартир в областных новостройках). 2014 год — пожалуй был первым и единственным годом, когда малоэтажка была на пике популярности. «Малоэтажные дома занимают небольшую нишу, которая за последнее полугодие немного увеличилась и сегодня составляет около 6,8%. Благодаря относительной удаленности от центра средняя цена квадратного метра здесь ниже, чем в многоэтажных домах: 106 тысяч против 110 тысяч ... Сейчас в Петербурге возводится 30 таких комплексов, а в Ленинградской области — 15» - такую справку о текущих малоэтажных проектах предоставила «Петербургская недвижимость». Кроме немногочисленности реализуемых малоэтажных проектов можно заметить, что речь уже не идет о дешевом жилье, «квадрат» стоит 106 тыс. рублей. А еще несколько лет назад можно было найти совсем другие цены — 40-60 тыс. за «квадрат», квартиру, к примеру, в ЖК «Yolkki Village» можно было приобрести в сентябре 2017 года за 1,3 млн рублей (22,4 кв. м). Хотя купить можно было, а вот жить — до сих пор ни один корпус этого комплекса не сдан в эксплуатацию. «ЖК Yolkki Village благодаря доступности и относительно невысокой (в среднем 65 тыс. руб. за кв. м) стоимости квартир пользуется популярностью среди молодых семей, впервые приобретающих жилье», — рассказывал нашему порталу коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын полтора года назад. В ЖК «Молодежный квартал» и «Румболово-Сити» от компании «СДС» цены на квартиры начинались от 1 млн рублей. Результат тот же — квартир нет.

Воровство и прочее.

Низкая цена, безусловно, сыграла отрицательную роль в судьбе малоэтажного строительства. Девелоперы рассчитывали на быстрые продажи и хороший спрос, но интерес к проектам в полях, без инфраструктуры и дорог (все это, конечно, обещали в ближайшем будущем) оказался не столь большим, как предполагали. К слову сказать, фон для такого маркетингового вывода создавали выходящие в огромном количестве статьи журналистов и мнения экспертов, чиновников самого разного ранга, которые уверяли, что загородная малоэтажка прекрасная альтернатива городской квартире. Сыграла свою роль и жадность некоторых девелоперов, и финансовая безграмотность пришедших на рынок небольших компаний, раньше самостоятельные проекты не реализовавшие. Плюс схема ЖСК, по которой реализовывалась почти весь сегмент, позволяла бесконтрольно распоряжаться деньгами пайщиков.

Объективности ради стоит сказать, что в малоэтажную ловушку попали и мэтры строительного бизнеса. «Экономика качественных малоэтажных проектов в Ленобласти чудовищна, там совсем нет маржи», — рассказывал в мае 2016 года Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. «Чудовищность» он объяснял так. В ходе строительства Mistola Hills компания провела 8 км водовода, его тянули через 60 участков, которыми распоряжаются три уровня власти. Еще около 40 принадлежали частным собственникам. «С каждым нужно было договариваться, и каждый начинает разговор с $1 млн. Что делать? Можно наложить сервитуты и на десять лет уйти в судебные тяжбы, но есть сроки по проекту. На согласование водовода мы потратили пять лет, а построили его за пять месяцев. В результате — задержка сроков сдачи на три месяца, колоссальные расходы, не учтенные в первоначальном бюджете…», — рассказывал он. Но и это не все. Соседнее ДНП посчитало, что проезжающая на строку техника слишком шумит и блокировали проезд. Переговоры шли полгода. На этом беды не закончились. Кузьмоловские очистные сооружения должны были после реконструкции обеспечить поселок питьевой водой. «Мы заключили договор с Единой службой заказчика от администрации района, выполнили по нему все финансовые обязательства, но реконструкция не случилась. Никаких внятных объяснений мы не получили, как и вложенных денег. В итоге за свой счет поставили станцию доочистки воды на своей территории, потеряли еще полгода», — рассказывал президент RBI.

Novostroy обратился в компанию RBI с вопросом, планируют ли они продолжать работать в малоэтажной сфере. Получили ответ. «В 2012-2013 гг., когда мы выходили на рынок с нашим проектом Mistola Hills, сегмент малоэтажного загородного строительства рос, новые проекты начали появляться один за другим, был большой покупательский интерес. К 2018-2019 гг. ситуация изменилась, т.к. к этому времени появились примеры неудачных проектов, были и долгострои, и банкротства, — комментирует Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). — Сегодняшнюю ситуацию в этом сегменте можно охарактеризовать как период осмысления. Покупатель стал более осторожно относиться к загородному малоэтажному строительству, да и сами девелоперы уже реже выходят с новыми проектами. Понимают, что необходимо несколько раз взвесить все «за» и «против»: во сколько обойдется подведение инженерных и транспортных коммуникаций, каковы особенности локации». В общем, не будет больше RBI строить малоэтажку на загородном рынке.

Проблемы, неучтенные, неожиданные, которые тормозили строительство, случались, конечно, не только у RBI. Проблемы с сетями были у ГК «КВС» при реализации проекта «Новое Сертолово», у «Гранд-Строя», который до сих пор не может сдать построенную первую очередь ЖК «Yolkki Village», и у других.

Ложка меда.

Скандалы на рынке малоэтажного строительства не могли не привести к тому, что покупатель перестал доверять таким проектам. Сейчас можно сказать, что только несколько малоэтажных локаций смогли остаться востребованными и обойтись без скандального шлейфа. Из загородных — это Янино и Сертолово, хотя в Янино есть проекты высотой выше пяти этажей, что формально уже малоэтажкой считаться не может. С городской пропиской — это Пушкинский район, где реализуется проект КОТ «На Царскосельских холмах», в рамках которого построено несколько жилых комплексов, в том числе компания «Красная стрела» сдала МЖК «Неоклассика», и где компания «ЮИТ Санкт-Петербург» строит ЖК «Inkeri». Практически во всех случаях строительство ведут компании, которые имеют опыт ввода в эксплуатацию жилых комплексов, то есть уже положительно зарекомендовавшие себя на рынке.

Против по закону.

Против малоэтажного строительства — конечно, законодатели не хотели этого, но получилось — «выступают» новые нормы законов о долевом строительстве, обязательность использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Безусловно, нововведения скажутся на малоэтажном сегменте рынка. В большинстве случаев в этой нише работают небольшие застройщики, многие из которых не смогут выполнить требования к наличию существенной суммы собственных средств до начала строительства, а также в силу низкой маржинальности малоэтажки (МЖК) и скромного бэкграунда компаний не пройдут банковский фильтр для получения кредита на строительство. Реализация крупных проектов, например, таких как в Сертолово, продолжится. Но новые МЖК вряд ли будут начинать и большие застройщики», — уверена директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. Малоэтажные комплексы «Горки Парк», «Неоклассика-2» (в рамках проекта КОТ «На Царскосельских холмах»), а также уже введенный в эксплуатацию «Неоклассика» компания «Красная стрела» строит с привлечением проектного финансирования от «Сбербанка». «У нас уже есть сложившаяся практика работы с банком, а в штате компании работают специалисты с опытом работы в кредитных банковских подразделениях, то есть с глубоким знанием специфического документооборота и порядка отчетности. Ведь застройщику нужно не только получить кредит, но и грамотно его обслуживать, постоянно согласовывать с банком порядок расходования средств и отчитываться о выполненных работах», — добавляет она. К сожалению, небольшие компании редко могут похвастаться наличием специалистов необходимого уровня подготовки, говорит она. С одной стороны сейчас, возможно, открывается ниша для специализированных компаний, которые будут оказывать высокопрофессиональные услуги в режиме аутсорсинга группам небольших застройщиков. С другой стороны, к информации такого рода в российских компаниях не принято допускать посторонних.

Марина Агеева считает, что в настоящий момент вариантом для небольшого застройщика может быть только строительство за свой счет с последующей продажей готового жилья. Соответственно, у застройщика МЖК либо должна быть приличная сумма свободных средств, что не вполне реалистично, либо серьезное ликвидное имущество, под залог которого банк согласится выдать кредит. «Объективно, небольшие застройщики не попадают ни в ту, ни в другую группу. Для суммы свободных средств, достаточной для возведения жилого комплекса, можно найти более интересное и не столь рисковое применение», — подытоживает она.