Ипотека на пороге проектного финансирования

Традиционный круглый стол в Ассоциации банков Северо-Запада, организованный «ТТ Finance» совместно «МК в Питере», на этот раз прошел под названием «Ипотека в разрезе».

Обсуждались итога рынка ипотеки за первые месяцы 2019 года, недавний скачок ипотечных ставок и, конечно же, ход реформы рынка строительства жилой недвижимости.

О наболевшем.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов сообщил, что порядка 63-65% строящихся в городе жилых объектов, а это около 8 млн кв. м, останутся после 1 июля в режиме работы с ДДУ. Такое право им даст строительная готовность не менее 30% и 10% распроданного метража.

22 апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев уже подписал постановление о достройке без перехода на эскроу-счета многоквартирных домов с готовностью не менее 30% и покрытием долевыми договорами не менее 10% от общего количества помещений в строящемся объекте.

Соответственно 4-5 млн кв. метров начатой стройки должны перейти под проектное финансирование.

Таким образом, по оценкам эксперта прогноз на ближайшие два года понятен – по большинству объектов сохранится схема ДДУ, а цены будут в разумных пределах расти. И без ипотеки застройщики не смогут сохранить текущий уровень продаж.

«8 млн кв. м – это как минимум двухгодичный запас прочности, и, вероятно, на этот период объемы ввода нового жилья будут сохраняться, - рассуждает Алексей Белоусов. - Но при этом застройщики будут запускать новые объекты с проектным финансированием. И финансовая нагрузка на новые метры окажется больше. И, по всей вероятности, любой застройщик будет пытаться заблаговременно создавать некую подушку безопасности».

Эксперт также сообщил, что, наконец, из министерских кабинетов поступила информация об одном из самых острых вопросов реформы: до какой даты застройщик сможет сдавать документы, подтверждающие 30% готовность стройки.

Профильное министерство не против отодвинуть «дедлайн» месяцев до шести. С тем условием, что застройщики прекратят привлекать деньги населения с 1 июля. И тогда можно строить до осени на собственные средства или другие какие-то кредиты.

«Это очень важный момент, поскольку позволяет продлить переходный процесс с ДДУ на проектное финансирование. Ведь у многих коллег есть объекты, которым до 30% готовности не хватает 2-3 месяцев», - рассуждает глава СРО.

Также есть надежда, что в последний момент государство вступиться за некрупных игроков строительного рынка, которым проектное финансирование практически недоступно. Но пока обещания чиновников, что государство готово поддержать таких небольших застройщиков, не выходит за пределы кулуаров.

«И, естественно, не известна схема, каким образом эти бюджетные, скорее всего федеральные, деньги будут «добираться» до проблемных объектов, - добавляет руководитель «Объединения строителей СПБ».

Таинственная цифра.

С другой стороны есть подозрения, что не спешат готовиться к реформе чиновники. Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова задается на первый взгляд простым вопросом: «Что такое эти 30%?».

Допустим, данные цифры будут опубликованы в правительственном постановлении. И далее застройщик, естественно, за свой счет, куда-то должен обращаться?

При этом застройщики ежеквартально отправляют отчетность в Комитет по строительству. Там бумаги подшивают. Но даже если по этим документам готовность намного выше, чем 30%, это ничего не значит. Нужен штамп на бумажке.

«Почти построенные дома стоят, закрывается контур, идет остекленение, любому проходящему мимо стройки человеку понятно, что дом построен больше чем на половину. Нет, подтвердите 30% готовность!», - констатирует специалист.

Кроме того, среди перспектив перехода на эскроу-счета Светлану Денисову беспокоит следующий момент: «Крупнейшие банки стали предлагать строителям кредиты под будущую прибыль. Такие продукты уже разработаны и на всех презентациях предлагаются не только Сбербанком. Проедание еще не полученной прибыли практически лишает строительные компании перспектив развития».

Ажиотаж прошел?

Впрочем, реформы реформами, а работа ипотечных кредиторов идет своим чередом. И в начале года грядущий переход на проектное финансирование и эскороу-счета прежде всего интересовал банкиров с той точки зрения, будет или не будет спадать ажиотажный спрос на кредиты. Плюс, на ситуацию давил скачек ставок.

Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова отмечает, что и в сфере выдачи ипотечных кредитов не все радужно.

Безусловно, ипотека останется востребованным продуктом, поскольку свыше 80 % сделок совершаются с использованием кредитным средств.

Однако, первые месяцы показывают, что покупательская способность граждан снижается. И ряд показателей ипотечного рынка по итогам первого квартала 2019 года оказались ниже показателей предыдущего года.

Во-первых, прежде всего это связано с падением уровня дохода населения, что подтверждают официальные исследования. Во-вторых, на фоне снижения покупательской способности сыграл свою роль и рост средних ипотечных ставок. Под конец 2018 года клиенты брали жилищные кредиты еще под 9% и даже под 8,5%. Но уже на 1 января ставки в целом по рынку составляли 10% - 11,5% годовых. Естественно, часть потенциальных клиентов перешли в «режим ожидания», в надежде, что ставки снова начнут снижаться. И действительно перспектива снижения ипотечных ставок выглядит реалистичной. И уже в конце апреля ряд банков начал снижать ставки в диапазоне 0,25-0,5%

С другой стороны, поясняет эксперт, увеличивается число субсидируемых застройщиками предложений по ряду объектов, а также появляется много целевых программ по принципу: «Если вы наш партнер, то вам полагается бонус». В среднем это снижает ставку предложения на 0,5 п.п.

«Объективная картина такова, с учетом ключевой ставки, что существенно ниже 10% ипотечная ставка до конца года снижаться не будет. Если исключить льготные программы, например, ипотеку для многодетных семей. В целом объем ипотечного рынка в 2019 году останется в показателях 2018 года», - полагает управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге.

Напомним, в прошлом году количество жилищных займов составило почти 1,5 миллиона, а общий объем кредитования превысил отметку в 3 триллиона рублей. «Впрочем, это не отменяет планы Абсолют Банка увеличить в этом году объемы выдачи ипотеки на 20%, в том числе, благодаря запуску технологичной платформы, дистанционно выдающей решение по заявке в течение 10-15 минут», - подчеркивает Мария Батталова.

Главный фактор – доходы населения.

Управляющий филиалом «Банк Уралсиб» в Санкт-Петербурге Татьяна Савина предлагает взглянуть на ситуацию несколько под другим углом.

По ее словам, задача повышения доступности ипотеки в России, поставленная в майском указе президентом РФ, сохраняет актуальность. Дополнительные изменения в законодательстве намечены уже в текущем году.

И хотя 2019 год начался с повышения процентных ставок по кредитам и некоторого оживления на рынке недвижимости, эксперт полагает, что спрос на ипотеку принципиально не меняется. Значительно скорректировать спрос на жилищное кредитование может только рост или падение среднедушевого дохода в регионе.

«Ставка незначительно подросла, при этом она все равно остается ниже ставок, которые были в 2015-2017 годах. Поэтому данный фактор практически не повлиял на рынок», - резюмирует эксперт.

В свою очередь территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова, констатирует, что уже сейчас часть банков может предложить непривилегированным клиентам ставку ниже 10%. Повышение ставок закончилось. Последняя волна пришлась на февраль, не задев март.

И, похоже, соглашается она, скачок ставок вверх не сильно повлиял на спрос.

«Если же говорить о первом квартале, то не буду спорить с коллегами, что темпы приема заявок по сравнению с минувшим годом оказались не такие высокие. Тем не менее, банк «Открытие» по России за первые два месяца по отношению к январю-февралю 2018 года улучшил показатели выдачи ипотеки на 11% (по Санкт-Петербургу рост 17%). При этом, в феврале ипотечных кредитов было выдано на 31% больше, чем в январе, - добавляет специалист. - Рост выдач идет».

Этот рост эксперт объясняет просто. В Петербурге высок объем строительства: есть, что покупать, и, есть, кому покупать.

Например, приобретают квартиры не только жители города или области. «У нас очень много региональных покупателей – до трети сделок. При этом, по оценкам бюро кредитных историй, для обслуживания кредита на приобретенную в Петербурге квартиру достаточно совокупного дохода супругов в 87 тыс. рублей, - поясняет Татьяна Хоботова. - Таким образом, даже при стагнирующих доходах многим петербуржцам жилье остается по карману».

Квартал в цифрах и метрах.

В первые месяцы наступившего года особо не было на что жаловаться и застройщикам. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева докладывает, что объем спроса по итогам 1 квартала 2019 года в городе и пригородах составил 1,1 млн кв.м. То есть, получилось даже немного выше, чем в аналогичном периоде прошлого года (+3%).

«При этом вывод оказался равен спросу. Это нормальная рыночная ситуация. Правда, результаты по компаниям разные: где-то на уровне прошлого года, есть и снижения продаж, есть и положительные приросты, - перечисляет аналитик. - Так, например, за январь-март 2019 года в компании Setl City прирост числа сделок период к периоду составил 36,5%».

Эксперт также отмечает, что средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 4,5% по отношению к концу прошлого года, и на 3,6% фиксируется повышение средней цены предложения.

Еще Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости» зафиксировал начало тренда на снижение доли ипотеки. Основные причины – снижение в целом активности покупателей, а у ряда застройщиков несколько активнее спрос был на выгодные рассрочки. Ну и, конечно, свою роль сыграло ранее упоминаемое повышение ипотечных ставок.

Следующий любопытный момент: доля Ленобласти в рамках пригородной зоны сокращается в силу небольшого вывода в определенных локациях. «Если помните, в пиковый период доходило до 35-40%, - подсказывает Ольга Трошева. – А сейчас лишь 17%».

Нужно больше подробностей.

Впрочем, все участники беседы согласились, что, если ставится цель понимания происходящих на рынке процессов, приведенные цифры требуют детализации. Так, заместитель директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова поделилась следующим наблюдением.

Сегодня внимание отдела продаж сосредоточено на проектах «Юнтолово» и «Северная долина». «Юнтолово» (437 Га), которое по зоне застройки больше «Северной долины» сейчас находится в относительно начальной стадии строительства, построено 10% жилья. Заселены три очереди. Идет подвод коммуникаций четвертой, строится пятая, получено разрешение на строительство шестой очереди.

В локации рядом с Юнтоловским заказником, неподалеку от Финского залива и Лахта-центра представлены разные классы жилья, проектируются кварталы бизнес-класса. Уже действует школа, детский сад и строятся другие объекты социальной инфраструктуры. «Рядом развязки с КАД и ЗСД, до метро «Беговая» — 13 минут на машине, ходят маршрутные такси и автобусы. С учетом налаженной работы общественного транспорта это хорошая транспортная доступность», - говорит Ольга Кузнецова. Но объем продаж в «Северной долине» выше. Ведь это район со сложившейся инфраструктурой, возле метро.

Поэтому, когда речь идет о росте цен, не обязательно во всем «винить» реформу долевого строительства.

«Естественно, нужно рассматривать каждую локацию в сумме составляющих. Цены пересматриваются не только от ожиданий перехода на проектное финансирование, - подсказывает специалист. - Цены находятся в зависимости от остатков, степени готовности, близости к вводу. У нас в принципе цена пересматривается ежемесячно».

В конкретных же цифрах специалист сообщила, что ценовая динамика «Главстрой Санкт-Петербург» мало отличается от общерыночных тенденций, и рост цен в минувшем году составил около 10%. «Соответственно, по итогам 2019 года мы ожидаем рост цен на уровне 7%-10%», - прогнозирует Ольга Кузнецова.

Игорь Чубаха.