«Метриум»: 7 мифов о жизни в высотках

В последние три года в Москве наблюдается настоящий бум высотного строительства, которое стало устойчивым трендом в массовом сегменте и бизнес-классе. В 2017 году число высотных жилых и апартаментных комплексов выросло на 64% и достигло 46 проектов, хотя еще десять лет назад такие проекты можно было пересчитать по пальцам. Как и всё новое, высотки вызывают у покупателей не только интерес, но и подозрения, с которыми связаны разные стереотипы. Эксперты компании «Метриум» проанализировали и опровергли самые распространенные мифы о жизни в небоскребах.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве представлено более 46 новых высотных комплексов свыше 27 этажей (здания высотой порядка 95-100 м). Они составляют 14% от общего числа столичных новостроек. Примечательно, что в бизнес-классе доля таких объектов сегодня наибольшая и достигает 16%. В элитном и комфорт-классе доли идентичны – по 12%, однако раньше жилые высотки были представлены вообще в только в элитном сегменте.

Если преимущества небоскребов очевидны – отличные виды, престиж, низкий уровень шума, то вокруг других характеристик таких домов ходит множество кривотолков. Среди них встречаются как вполне ожидаемые опасения за пожарную безопасность и бесперебойную работу лифтов, так и экзотические страхи перепадов электромагнитного излучения и даже социальной отчужденности.

Миф 1: «Высотки пожаропасны»

В массовом сознании бытует стереотип о том, что практически любой пожар может превратить горящий небоскреб в ловушку. В истории небоскребов действительно есть примеры фатальных последствий таких чрезвычайных ситуаций, но они относятся либо к экстраординарным происшествиям (к примеру, теракт 11 сентября 2001 года), либо к явно устаревшим зданиям, возведенным в середине прошлого века (Grenfell Tower в Лондоне).

На практике пожары в современных высотных зданиях – большая редкость. Технологии, само оборудование и требования к системам предупреждения, накопленный опыт строительства позволяют их вовремя предотвратить или быстро ликвидировать. Для этого высотное здание оснащается системами предупреждения, оповещения, управления эвакуацией и автоматического пожаротушения.

«Главная особенность высоток в том, что такие здания умеют тушить себя сами, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. – К примеру, наш жилой комплекс «Маяковский», насчитывающий 36 этажей, оснащен системой спринклерного пожаротушения. Она состоит из магистралей с распылителями, которые имеются во всех местах общего пользования здания. В случае возникновения пожара срабатывают температурные датчики, после чего спринклеры (оросители) начинают распылять вещество, подавляющее возгорание. Такая система пожаротушения позволяет локализовать практически любой пожар. Кроме того, все корпуса проекта оснащены четырьмя лифтами, два из которых для перевозки пожарно-спасательных команд».

Кроме того, современные небоскребы оснащаются системами дымоудаления, внутренним противопожарным водопроводом, а также тысячами датчиков, определяющих изменения температуры и состава воздуха. Шахты пожарных лифтов исключают попадание дыма. В масштабных небоскребах даже есть специальные укрытия, где люди могут переждать ликвидацию пожара. Для ММДЦ «Москва-Сити» и вовсе предусмотрена собственная пожарная станция.

Миф 2: «Поломка лифта – катастрофа»

Поломка лифта в многоэтажке доставляет неудобства, а в небоскребе может вовсе отрезать жителей от «большой земли», считают многие потенциальные покупатели жилья в высотных домах. В действительности проектировщики таких комплексов давно предусмотрели все возможные аварийные ситуации.

Прежде всего, в небоскребе не может быть один лифт. Поэтому поломка любой из машин компенсируется сразу несколькими альтернативами. Более того, в высотных зданиях всегда предусматриваются грузовые и пожарные лифты, которые в крайнем случае также могут быть задействованы для транспортировки жителей.

В зданиях, насчитывающих свыше 30 этажей, часто используется схема организации лифтового движения, при которой определенные этажи обслуживаются разными лифтами. Условно говоря, три лифта доставляют людей на 1–19-й этажи, а еще три – на 20–40-й. Такая схема ускоряет передвижение и в самом крайнем случае сократит количество этажей, которые придется преодолеть пешком. Наконец лифтам не страшны отключения электроэнергии: как правило, такая техника обслуживается автономными электрогенераторами.

«Важно отметить, что негативный опыт использования лифтов в России во многом связан с продукцией отечественных производителей, которая устанавливалась более 20 лет назад и зачастую плохо эксплуатировалась, что приводило к авариям, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – В современных новостройках, особенно высотных, застройщики используют технику зарубежных поставщиков, которые ушли далеко вперед по техническому уровню и надежности лифтов. К примеру, в тендере на поставку лифтов для нашего комплекса комфорт-класса «Level Амурская», достигающего в высоту 39 этажей, участвуют такие компании как OTIS, Schindler, ThyssenKrupp, Kone».

«При проектировании высотных жилых комплексов требования к лифтовому оборудованию и системам достаточно жесткие, – добавляет Роман Сычев. – Наш жилой комплекс «Маяковский» будет оснащен лифтовым оборудованием KONE. Причем при выборе поставщика мы ориентировались прежде всего на европейского производителя, несмотря на более экономичные альтернативы, поскольку понимаем, что опыт и квалификации, а также надежность такого оборудования на уровень выше аналогов, произведенных в других странах».

Миф 3: «Слабый напор воды»

Типичная претензия к высотному строительству – плохая работа инженерных систем на верхних этажах. Даже жители знаменитых сталинских высоток когда-то жаловались на слабый напор воды в кранах, а также низкое давление в батареях, из-за чего помещения на верхних этажах были более холодными, чем внизу.

В действительности современная высотка фактически состоит из нескольких автономных элементов, каждый из которых имеет собственную инженерию. В небоскребе нет единого центра, который поставляет воду, тепло и другие ресурсы во все квартиры.

«В ЖК «Маяковский» предусмотрена двухзонная система отопления, – рассказывает Роман Сычев. – Это значит, что помещения с первого по 18-й этаж отапливаются отдельно от этажей с 19-го по 36-й, для которых действует свой генерирующий центр. Также разделена система водоснабжения, но уже на три зоны. Причем технический этаж с генерирующими центрами расположен не в середине здания, а внизу, поэтому никакой шум от работы большого скопления технологического оборудования жильцов не побеспокоит».

Миф 4: «Все окна закупорены»

Бытует мнение, что в высотных домах невозможно открыть окна, и людям приходится дышать исключительно воздухом, которые продуцируют кондиционеры. Из-за этого в помещениях царит сухость, отрицательно сказывающаяся на дыхательной системе человека.

На самом деле впустить воздух с улицы нельзя только в очень высоких зданиях, достигающих в высоту 50 этажей и выше. Большинство жилых высотных новостроек обычно не превышают 35-40 этажей. К примеру, в ЖК «Маяковский» жители квартир, расположенных с первого по 26-й этаж смогут открывать окна полностью и на проветривание, а в оставшихся этажах (до 36-го включительно) – только на проветривание. То есть в любом случае у жителей есть возможность впустить в жилище уличный воздух.

«В более высоких небоскребах действительно действует замкнутая система подачи воздуха, – поясняет Кирилл Игнахин. – Однако ее минусы сильно преувеличены, так как сегодня вентиляция высоток оснащена и увлажнением, и многоуровневой очисткой приточного и «отработанного» (то есть, уже циркулирующего в здании) воздуха. Такой воздух действительно может содержать меньше влаги, чем уличный, так как очистители борются в том числе и с газообразными загрязнениями, но он гораздо чище, чем воздух на улице».

Миф 5: «Небоскребы шатаются»

Один из самых устрашающих мифов связан с представлением о том, что высотки якобы неустойчивы. Действительно, обывателю сложно представить, каким образом гиганты из бетона, стекла и арматуры не обрушиваются под воздействием ветра или даже подземных толчков. Это происходит именно потому, что высотки действительно «шатаются», сохраняя таким образом устойчивость.

Тем не менее колебания практически незаметны в масштабах здания и, тем более, отдельно проживающего в нем человека. Даже самое высокое здание в Москве (и Европе) – Башня «Федерация», достигающая в высоту 374 метров – отклоняется от своей оси не более чем на 70 сантиметров, при допустимом уровне в 78 сантиметров. Речь идет о максимальной амплитуде, которая возможна при ураганном ветре. Находящиеся внутри люди, конечно, не ощущают этого и на их здоровье колебания никак не сказываются, если речь не идет об излишне эмоциональных личностях.

В менее грандиозных высотках амплитуда еще меньше. В здании, достигающем высоты 25 этажей, общее смещение не превышает двух сантиметров даже при очень сильных порывах ветра.

Что касается сейсмической устойчивости: Москва расположена в центре огромной тектонической плиты, где собственных землетрясений быть не может – здесь ощущаются только отголоски. Максимальные толчки, которые могут ощутить москвичи, достигают 3 баллов по шкале Рихтера. При такой сейсмической активности жители высоких этажей могут засвидетельствовать разве что раскачивание люстры. Тем не менее, все здания в нашей геологической зоне строятся с расчетом на устойчивость даже при 5-6 баллах по шкале Рихтера.

«Обратите внимание на то, что многие высотные здания, в том числе и жилой комплекс «Маяковский», возводятся на стилобате, – говорит Роман Сычев. – Стилобаты уходят глубоко под землю, а также имеют высотность над землей. Создавая единую железобетонную платформу под основанием, эта платформа по площади и периметру намного больше основания высотных зданий. Тем самым стилобат обеспечивает дополнительную устойчивость всему конструктиву и каркасу комплекса».

Миф 6: «На высоте слабеет геомагнитное поле»

Еще один миф о жизни в высотных зданиях связан с неправильным представлением о геомагнитном поле планет. Некоторые люди убеждены, что с каждым этажом вверх значительно меняется сила геомагнитного поля Земли. Ряд экспериментов на животных показал, что по мере ослабевания поля организм становится менее активным, увеличивается вероятность проблем с деторождением, а при долгом нахождении вне поля возможна даже смерть.

Действительно, такие эффекты могут наблюдаться, но только если речь идет о мышах на околоземной орбите. На самом деле величина поля уменьшается всего на 0,1% на один километр от Земли. Более того, ученые из МГУ имени М. В. Ломоносова считают, что железобетонные стены и перекрытия зданий незначительно экранируют это поле. Лишь внутри железных лифтов оно заметно слабее (в 2–2,5 раза). То есть даже если человек будет проживать на последнем этаже самого высокого в мире небоскреба «Бурдж-Халифа», достигающего высотой 828 метров, он сможет наслаждаться таким же по силе геомагнитным полем, как и обитатель одноэтажного коттеджа.

Миф 7: «Высотки отчуждают от общества»

В 1980-1990-е гг. на Западе было опубликовано множество исследований по социологии и психологии, в которых констатировалось негативное влияние высотных зданий на социальную жизнь их обитателей. Ученые предположили, что жители высоток реже контактируют друг с другом, а также, собственно, с городом, в котором они проживают. Жильцы небоскребов замыкаются в своем социальном окружении.

В действительности исследования того периода не учитывали сразу нескольких факторов. Во-первых, западные ученые основывали свои выводы на наблюдениях за обитателями так называемого «социального жилья», которое возводилось в основном для социально неблагополучных слоев населения и часто было высотным. Во-вторых, в последние два десятилетия высотные здания в центре мировых столиц стали одними из самых привлекательных мест для проживания состоятельных людей, которые реже страдают «социальными болезнями».

«Современные «высотные проекты», как правило, имеют ярко выраженный комплексный характер, поэтому они не идут ни в какое сравнение с трущобами, выстроенными на окраине европейских городов во второй половине прошлого века, – комментирует Кирилл Игнахин. – Высотный жилой комплекс в Москве обычно снабжен всей необходимой инфраструктурой и обладает качественной концепцией прилегающих территорий. К примеру, в ЖК комфорт-класса «Level Амурская» главным «социальным» пространством станет променад, пересекающий жилой комплекс с востока на запад. Здесь пройдут самые яркие праздники и мероприятия для жителей. Другой важной зоной будет сквер, включающий такие объекты как городской лабиринт, амфитеатр, эстраду, коворкинг. Эта инфраструктура совершенно точно позволят жителям комплекса не замыкаться в высотках и чаще общаться друг с другом и гостями комплекса».

«Высотные здания – это практически всегда уникальные в своем роде объекты, поэтому для их строительства применяются самые передовые технологии, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проектирование небоскребов невозможно без учета всех нюансов, касающихся санитарных и технических норм. Высотные жилые дома без преувеличения представляют собой авангард продукции строительной отрасли, поэтому какие-либо неудобства и тем более вред для здоровья фактически исключены. Тот факт, что высотное строительство в Москве набирает все большие темпы, свидетельствует о растущей популярности такого формата жилья».