Итоги 1 полугодия 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Общая ситуация на рынке.

По нашему мнению, ситуация на рынке коммерческой недвижимости оставалась сложной, принципиальных изменений не произошло и роста спроса не случилось. Ситуация сходна с той, когда человек безуспешно пытается забраться на илистый берег, но все время соскальзывает и снова оказывается в воде, из которой пытался выбраться. Причем собственники уже непосредственно в воде, а девелоперы внимательно наблюдают за попытками первых, и штампуют решения советов директоров о приостановке проектов или переориентации их на рынок жилой недвижимости и апартаментов.

Конечно, рынок неоднороден и есть примеры блистательной реализации площадей, но исключения скорее подтверждают правило.

Также, как указывалось ранее, другой аналогией может служить одеяло, которое остается таким же или даже сокращается, в то время как им пытаются укрыться все большее количество желающих.

В первой аналогии илистым берегом выступает спрос, со стороны собственно бизнеса, на который и пытается опереться собственник, а метафорой пресловутого одеяла - размер этого спроса, остающийся таким же по сравнению с предыдущим годом.

Вся экономика и рынок недвижимости в целом остается заложником нынешнего экономического курса (пресловутого таргетирования инфляции, к примеру), и т.к. как ожидаемые в мае решения о смене и корректировки курса не были приняты, все продолжает развиваться в русле последних 3-4 лет. Возврат нефтяных и в целом сырьевых котировок даже к прежним уровням маловероятен, а для ощутимого роста в настоящей макроэкономической парадигме властей и как в 2000-ых годах нужен не рост и практически взрыв этих цен. Властям хочется, чтобы наступила стабилизация, и они видят некий “слабый рост”, но, скорее, реальная картина имеет признаки ухудшения, и основной причиной такого положения вещей, как нам кажется, является репрессивная политика высоких ставок финансово-экономического блока правительства по отношению к реальному сектору.

Уровень же цен на рынке коммерческой недвижимости остался примерно таким, каким он был в конце 2016 года.

Инфляция и рост налоговой нагрузки, в частности, привязка сборов все большего числа объектов к кадастровой стоимости, ведет к росту налогов более чем в 2-3 раза, и ощутимо снижает рентабельность арендного бизнеса.

Но и выходить из рынка, т.е. продавать сейчас недвижимость, остается невыгодным, т.к. реальная цена продажи существенно ниже уровня цен даже 2013 года. И таким образом сложности на рынке подталкивают собственников к, с одной стороны, улучшению своей недвижимости, т.к. только лучшие проекты будут продолжать успешно сдаваться, с другой - к максимальной оптимизации затрат, и направления относительно скудеющих ресурсов на самые приоритетные направления.

Крупные сделки по офисам по-прежнему не были связаны с расширением бизнеса, а, скорее, с поиском компаний более оптимальных условий для аренды, а также просто с обстоятельствами, которые заставляют фирму менять свое местоположение именно сегодня. Например, ремонт здания, в котором ранее снимала помещение компания, или его продажа новому собственнику.

Источник спроса в виде госкомпаний и госструктур тоже почти иссяк, и даже предполагаемый массовый переезд министерств, в пока неясные до конца башни Сити, связан с сокращением площадей, и будет одновременно означать массовый выброс на рынок офисов в центре города (https://comrent.ru/commercial-realty/snyat-ofis-moskva-cao/vsya-nedvizhimost).

Самое печальное заключается в том, что уровень самого массового спроса который, как мы по-прежнему считаем, находится в пределах 100 квадратов, и который рождается из попыток организовать новый бизнес, и собственно служит источником всякого нового спроса, остается по-прежнему достаточно низким, и по нашим оценкам, едва доходит до уровня в 50 % от спроса 2009 года и 75 % от 2014.

Что касается спроса на помещения свободного назначения и на торговые площади, то можно сказать, что он, конечно, ниже, чем в лучшие времена, но значительно выше по уровню, если сравнивать его со спросом на офисные помещения.

По нашим данным за первое полугодие 2017 года состоялась сделок не менее, чем ~ 7000 только на офисном рынке, и, исходя опять-таки из данных ,на которых мы настаиваем, что размер средний помещения близок 70-100 квадратным метрам, мы получаем около не менее 600 000 кв.м. сданных площадей.

По-прежнему остается высоким спрос на помещение на первых этажах высокой проходимостью, в частности, мы фиксируем высокий уровень обращений для аренды так называемого формата кофе с собой, хотя острая мода уже, похоже, позади.

Практически ушел спрос на помещения под квесты, вместе со всплеском моды.

Также нужно отметить растущий спрос населения на медицинские и, что во многом тенденция последних лет и следствие активной коммерциализации сферы, образовательные услуги, который на нашем рынке ведет к росту спроса на соответствующие помещения, обычно на первом этаже с отдельным входом, что также делает такие помещения в очередной раз наиболее привлекательными для инвестиций в арендный бизнес.

Ниже мы хотели бы представить обзор наиболее весомых сделок и новостей рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Некоторые значимые события для рынка

Источником данных послужили пресс релизы риэлторских компаний (Cushman&Wakefield, Фортекс, Рентавик, JLL и других), а также обзоры портала Arendator.ru и данные, собранные по материалам “Forbes”, “Коммерсант” и газеты “Ведомости”.

Новые площади.

По прогнозам, за первые полгода, ввод новых офисных площадей составит 83 тыс. кв. м — это уже сданный в эксплуатацию бизнес центр "Неополис" и готовящееся к выходу на рынок нежилая часть второй фазы проекта “Фили град”. В целом за весь год ожидается ввод около 350 000 кв.м. класса А и Б+.

Что касается крупных сделок, ниже мы постарались рассказать о некоторых известных рынку фактах.

Сделки полугодия.

Компания Марвел сняла около 2 000 кв.м. в бизнес центре “Прео-8” (Преображенская площадь д.8), спосредничала на этой сделке компания “Центр управления недвижимостью” (of.ru).

LR Health & Beauty занял офис в БЦ “Павловский” площадью 750 кв.м. консультантом выступил один из лидеров рынка риэлторских услуг - международная компания Cushman& Wakefield.

“Вивальди плаза”, расположенный на Летниковской д. 2 пополнился арендатором “Мицубиси Электрик”, занявшим около 2250 кв.м., переезд должен состояться в августе этого года, сообщает O1 properties.

Также на Павелецкой, рекрутинговая фирма Hays сняла офис в 2500 кв.м., в БЦ “Павелецкая плаза”, один из корпусов которой известен как т.н. “башня с часами”, а привела арендатора компания S.A.Ricci.

Крупная покупка состоялась в БЦ «Лотос», ул. Одесская д. 2 - р-н метро “Нахимовский проспект” - ГК “Мираторг” выкупил у застройщика MR Group более 8500 кв.м. и стоянку на 100 машиномест.

На фоне низкой инвестиционной активности группа Cафмар (бывшая группа Бин) продолжает скупку активов, и одним из знаковых событий стала покупка бизнес-центр Dominion, Шарикоподшипниковская ул., 5 стр.1.

По сообщению компании City&Malls PFM, группа компаний “Медси” арендовала в БЦ “Симоновский”, ул. Ленинская слобода д. 26 ,помещение под размещение клиники, площадью около 1 500 кв.м.

Управляющая компания “Риотекс” сообщает о продолжении плодотворного сотрудничества, читай - о новых договорах на аренду, с группой компаний X5. В течении этого полугода сразу два подразделения арендовали площади в БЦ “РТС Таганский” площадью 2400 и 300 кв.м.

Небезызвестная компания HerbaLife стала арендатором 2 000 кв.м. в БЦ “Ситидел”, ул. Земляной вал д. 9, консультант сделки Cushman&Wakefield, заезд сентябрь 2017 года.

При посредничестве компании CBRE, производитель грузовиков и другой техники, немецкий концерн “MAN” въехал в бизнес центр “Дельта плаза”, 2-й Сыромятнический проезд д. 2, арендовав 2 000 кв.м.

Башня “Империя”, Пресненская наб., 6, строение 2, входящая в комплекс Москва-сити, пополнилась арендатором “Центр поддержки малого бизнеса”, снявшего 2 700 кв.м., посредником выступила компания ILM.

Компания Deitz Russia арендовала здание по адресу: ул. Римского-Корсакова, д. 15А, площадью около 1300 кв.м., посредником стала компания “Рентавик”.

Также компания “Рентавик” смогла помочь АО МФО “Горсберкасса” арендовать помещение 775 кв.м.

Россельхозбанк купил офисное здание по адресу : 1-ый Красногвардейский проезд, д. 7 стр. 1, у структур группы компаний “Инком”, общей площадью около 9 200 кв.м.

Компания “Альтера парк” по распоряжению президента В.В. Путин стала застройщиком земельного участка, относящегося к ФГУП “Мосфильм”. Планируется возведение концертного комплекса и съемочных павильонов и прочих сооружений, общей площадью около 25 000 кв.м., которые должны будут быть переданными в хозведение “Мосфильма” и федеральную собственность. В собственность инвестора перейдет офисно-жилой комплекс площадью свыше 93 000 кв.м.

Компания “Bright” арендовала 720 кв.м. в Большом Саввинском, пер., д. 12, бизнес парк “Мосшелк”, сделку курировала компания “Рентавик”.

Бизнес центр Golden Gate, бульвар Энтузиастов д.2, получил нового арендатора из IT сферы - ООО “Проект 101” арендовал более 1 400 кв.м., брокерские услуги предоставила компания “Большой офис”.

Компания “Рыбаков Фонд” приобрела 9 200 кв.м. у ВТБ Девелопмент в МФК Арена Парк на м. Динамо - Ленинградский пр-т, д. 36, стр. 2 , риэлтором выступила компания “Рентавик”.

Уже на конец подготовки этого обзора пришли известия о закрытии 2-х пока самых крупных сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости.

Первая - продажа ГМК “Норникель” бизнес центра “Легион II”, на Б. Татарской д. 13 стр.1, общей площадью около 30 000 кв.м. Покупателем стал фонд RCP Investments, контролируемый UFG Real Estate. Сумма сделки составила около 100 млн. долларов.

Вторая - давно ожидаемая сделка по продаже знакового офисно- торгового центра “Военторг” , Воздвиженка д. 10, площадь 70 700 кв.м.

Сумма сделки могла составить 10-12 млрд. руб, что эквивалентно 210 млн. $. Структура г-на Рыболовлева продала компании Fosun Group, владельцем которой является китайский предприниматель Гуо Гуанчан, и фонду Avica Management Company, где бенефициарами числятся г-да Рубен Варданян и Гагик Адибекян. Последнему принадлежат, расположенный неподалеку, БЦ “Романов двор”, Романов переулок д. 4, и знаковый торговый центр “Времена Года” - Кутузовский проспект д. 48. Это событие стало знаменательным прежде всего потому, что это первая столь крупная покупка именно китайскими инвесторами, и признак того, что крупные китайские инвестиции стали заходить на столичный рынок. Fosun Group контролирует активы на астрономическую для России сумму в 71 млрд. $.

Выводы и прогнозы.

Мы прогнозируем продолжение, в общем-то, негативных тенденций (т.к. именно рост, а не падение стоимости основных фондов, особенно новых, которыми во многом является недвижимость, по крайней мере в размере инфляции - это один из основных признаков здоровья экономики), но, в силу их малой скорости, они будут восприниматься как стагнация.

Источники спроса останутся теми же, рост цен скорее всего будет нулевым. Подмороженная малоздоровая стабильность будет оттаивать, и если не задать новые вектора и импульсы развития, сходы лавин, или, если хотите, откол айсбергов могут стать и катастрофичным. Хотя, скорее всего это будет не ранее 2019-2020 гг., и будет следствием процессов в макроэкономике.

В целом также нельзя не отметить важной для нашего проекта тенденции, что многие собственники, неудовлетворенные скоростью сдачи площадей разворачивают свои рекламные кампании и отделы продвижения. Так, если мы возьмем компанию City Malls PFM, то в подавляющем числе объявленных ею сделок не фигурируют брокерские компании. Т.о. они, создавая свои отделы сдачи и продвижения, начинают получать все больше клиентов без участия посредников. Наш проект создан как раз для того, чтобы не только такие компании, как City Malls PFM и другие очень крупные собственники, такие как АО “Комплексные инвестиции”, смогли эффективно предлагать свои помещения напрямую компаниям арендаторам. Для того, чтобы создать подобную службу нужны месяцы, миллионы рублей единовременно и сотни тысяч каждый месяц, но при этом и ежемесячный оборот их арендного бизнеса - это сотни миллионов рублей,тогда как стоимость наших продуктов начинается от 1000 рублей, и одни сутки продвижения стоят всего 200 рублей. Это доступно, и рентабельно для собственников помещений от 20 кв.м.

Мы постарались отразить и основные тенденции, события и наши комментарии к происходящему, и будем рады любому Вашему комментарию и замечанию.

Ваш Комрент (https://comrent.ru).