«Метриум Групп»: Покупка квартиры в сносимой пятиэтажке перестала быть выгодной инвестицией

На фоне таких масштабных проектов столичного правительства, как реконструкция центральных улиц города или благоустройство набережных Москвы-реки, долгоиграющая программа сноса ветхого жилья выглядит довольно блекло. И вспоминают о ней не так часто. Тем не менее, она уже почти подошла к концу: в Москве осталось снести ровно 100 пятиэтажек. Аналитики «Метриум Групп» провели исследование и выяснили, можно ли сегодня купить квартиру в сносимом жилом фонде с перспективой получения жилья в новостройке. Как оказалось, возможность приобрести подобное жилье есть, но выгода от такой сделки довольно сомнительна.

На днях заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что программа сноса пятиэтажек в Москве подошла к знаковому рубежу – осталось снести 100 адресов. И почти все объекты будут демонтированы уже в этом году. А завершится программа уже в 2017 году.

На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке. Ведь купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом. В самом начале реализации программы в пределах того же района, а затем, после внесения ряда изменений в законодательство, зона возможного получения новой квартиры расширилась до всей территории столицы. И довольно долгое время покупка квартиры в пятиэтажке под снос была едва ли не единственной возможностью стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов Москвы.

Учитывая это обстоятельство, цены на квартиры в пятиэтажках «под снос» всегда держались на очень высоком уровне – они могли вдвое превышать средний показатель на локальном вторичном рынке. Как показало проведенное аналитиками «Метриум Групп» исследование, сегодня, когда снести осталось всего сто домов, ситуация не сильно изменилась.

Можно смело утверждать, что сегмент квартир в сносимых пятиэтажках на сегодняшний день является одним из самых дефицитных в городе. Из 100 адресов почти все уже расселены. Экспертам «Метриум Групп» удалось найти не более двух десятков лотов, выставленных на продажу. Большая часть из них расположена в Западном административном округе, еще несколько объектов – в Юго-Западном и Северо-Восточном. Специалисты сопоставили цены на эти квартиры со стоимостью жилья в новостройках, возводимых в этих же локациях. Как оказалось, сносимые пятиэтажки сильно переоценены – на первичном рынке сегодня можно приобрести качественное жилье на порядок дешевле.

ЗАО. Район Фили-Давыдково

Западный административный округ занимает лидирующую позицию по количеству пятиэтажек, готовящихся к сносу – здесь расположено 44 адреса. И довольно большое количество демонтируемых домов находятся в районе Фили-Давыдково. В этой же локации выставлено на продажу больше всего квартир в сносимых домах. По оценке экспертов «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тыс. рублей. При этом нужно понимать, что на вторичном рынке представлены квартиры довольно скромной площади за приличные деньги. К примеру, малогабаритная «двушка» площадью 46 кв. м обойдется в 12,5 млн рублей.

Для сравнения, в строящемся неподалеку жилом комплексе «Фили Град» стоимость квадратного метра стартует от 201 тыс. рублей. А квартира сопоставимой площади (44,8 кв. м) обойдется в 9,41 млн рублей. То есть почти на четверть дешевле. Более того, сэкономить можно даже при покупке квартиры в уже сданной в эксплуатацию первой очереди ЖК «Фили Град»: квартира площадью 46,2 кв. м стоит здесь 11,18 млн рублей.

ЗАО. Район Кунцево

В районе Кунцево в пятиэтажках сносимых серий сегодня предлагается только одна квартира – лот площадью 46,3 кв. м за 7,7 млн рублей (166,3 тыс. руб./кв. м). А на первичном рынке в данной локации представлены жилой комплекс комфорт-класса «Ярцевская, 24», где минимальная стоимость «квадрата» составляет 177 тыс. рублей. При этом в данной новостройке в продаже остались или большие квартиры стоимостью от 12,25 млн рублей, или студии площадью 22,4 кв. за 5,44 млн рублей. Таким образом, это единственный район в Москве, где покупка квартиры в сносимой пятиэтажке обойдется дешевле новостройки в той же локации.

СВАО. Останкинский район

Северо-Восточный административный округ идет на втором месте по количеству оставшихся пятиэтажек сносимых серий – 25 адресов. При этом цены на жилье в демонтируемых домах сопоставимы с более престижным районом Фили-Давыдково. К примеру, в Останкинском районе за 12,5 млн рублей предлагается квартира площадью 35 кв. м.

За 12,25 млн рублей в этом же районе можно приобрести трехкомантную квартиру в строящемся жилом комплексе Green Park, площадь которой будет более чем в 2 раза больше – 87,47 кв. м. А жилье аналогичных габаритов обойдется в этой новостройке в 2 с лишним раза дешевле – 5,4 млн рублей за 35,44 кв. м.

ЮЗАО. Район Котловка

ЮЗАО замыкает тройку лидеров: в этом округе осталось демонтировать 17 пятиэтажек. В одном из готовящихся к сносу домов предлагается квартира площадью 32 кв. м за 6,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести жилье немного большей площади в жилом комплексе «Родной город. Каховская», реализуемом в соседнем районе Зюзино: за 6,39 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 35,3 кв. м. Соответственно, извлечь какую-то серьезную выгоду при выборе в пользу первичного рынка не получится. Однако можно будет сэкономить время и нервы на процедуре обмена квартиры в пятиэтажке на новостройку.

«На вторичном рынке жилья уже более двух лет продолжается стагнация, во многом вызванная нежеланием собственников подстраиваться под новые реалии, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – И квартиры в сносимых пятиэтажках являются очередным тому доказательством. Владельцы этой недвижимости по-прежнему закладывают в стоимость своего жилья перспективу переселения в новостройку. Не обращая внимания на то, что у них по соседству уже возводятся проекты с более низкими ценами. Причем дешевле можно купить квартиру даже не на этапе котлована, а в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме. Так, в первой очереди ЖК «Фили Град» жилье обойдется минимум на 1,5 млн дешевле, чем аналогичная по площади квартира в сносимой пятиэтажке».