«Метриум Групп»: итоги 2015 года в ЖК «Новый Зеленоград»

Несмотря на кризисные тенденции в экономике, на протяжении всего 2015 года в жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» наблюдался стабильный спрос. За год в проекте было реализовано порядка 9 тыс. кв.м жилья, что составляет почти половину всего предложения. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 5%. Хорошая ликвидность объекта связана с высокой востребованностью небольших квартир с европланировкой, широкий выбор которых представлен в проекте.

На сегодняшний день в ЖК «Новый Зеленоград» продано 50% квартир, большая часть из которых (40% указанного объема) реализованы в 2015 г. За 2015 год стоимость квадратного метра выросла на 5% по отношению к стартовой цене реализации квартир. Минимальный бюджет покупки на конец 2015 г. составил: для однушек - 2,1 млн рублей за 36,11 кв.м, для двушек – 3,2 млн рублей за 52,01 кв.м. Соотношение реализованных однокомнатных и многокомнатных квартир - 65% на 35% соответственно. Одни из лучших темпов продаж показали ноябрь и декабрь 2015 г. Специальные новогодние условия приобретения на отдельный пул квартир в жилом комплексе обеспечили расширение целевой аудитории проекта и стали хорошим стимулом для принятия решения для тех покупателей, которые не торопились делать покупку, а пока только присматривались к объекту. Кроме того, аккредитация жилого комплекса по программе военная ипотека в Связь-банке и Сбербанке активизировала отложенный спрос со стороны военнослужащих к проекту современной жилой застройки.

На протяжении 2015 года в ЖК «Новый Зеленоград» наблюдалось изменение покупательских предпочтений. В реализуемом корпусе IV.04 проекта представлено более 50 вариантов планировочных решений. Сам жилой корпус запроектирован в П-образной форме, что предоставляет еще больший выбор с точки зрения ориентации квартир для покупателей – тихий двор, тысячи гектар леса за окном, виды на территорию перспективного детского сада или же виды на стройную урбанистику Зеленограда. Несмотря на широкую продуктовую линейку, наибольшей популярностью на протяжении всего 2015 г. продолжали пользоваться квартиры формата «евро» с большими кухнями-гостиными порядка 17 кв.м, являющиеся своеобразной «фишкой» проекта. И это не странно, ведь покупая евро-однушку, клиент по сути приобретает полноценную двухкомнатную квартиру, а покупая двушку – трёхкомнатную, при этом оставаясь в изначально ограниченном бюджете.

«Используя богатый опыт реализации различных проектов в Европе силами выбранного нами архитектурного бюро SPeeCH, еще на стадии проектирования мы уделили особое внимание вариативности планировочных решений, - рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – При разработке квартирографии была проанализирована не только локальная конкуренция, но и все предложения по Московской области в целом. Как оказалось, мало кто из девелоперов продает квартиры с европланировками. Поэтому мы решили предложить покупателям такой продукт и, как показали отличные темпы продаж, не прогадали».

Еще одной закономерной особенностью 2015 года в ЖК «Новый Зеленоград» стало существенное увеличение доли ипотечных сделок до 80-85%, тогда как в докризисный период количество покупателей, приобретающих жилье в кредит, в среднем составляло не более 30-40%. Еще около 5% квартир покупается с отсрочкой платежа, 10% - с единовременной оплатой. Данная статистика объясняется действием специальной программы Правительства РФ по поддержке ипотеки строящегося жилья, ставка по которой составила 12% годовых, а при дополнительном датировании со стороны конкретных банков и застройщиков начиналась от 8-9% годовых.

«Если в 2014 году доля ипотечных сделок 80-90% была на рынке исключением из правил, то сегодня такие показатели - уже норма для проекта, учитывая кризисную ситуацию и падение платежеспособности населения, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – К тому же дополнительным стимулом для покупательской активности становятся низкие ставки. В частности, в ЖК «Новый Зеленоград» ипотеку можно взять под 9,5% годовых на весь срок кредита».

Кроме того, в 2015 году в ЖК «Новый Зеленоград» изменился портрет покупателя. Если в 2014 году до 30% сделок совершалось инвесторами, то во второй половине 2015 года, с приближением к сроку ввода жилого дома в эксплуатацию, доля инвестиционных сделок сократилась до 10%. Учитывая внешний негативный фон, волатильность валют и стоимости нефти, значительно увеличилось время принятия решения по сделке в среднем с 2-3 недель до 1-1,5 месяца.

«Уменьшение числа инвестиционных сделок в ЖК «Новый Зеленоград» связано с двумя факторами, - отмечает Мария Литинецкая. – Во-первых, входить в проект с целью дальнейшей перепродажи квартиры стало не так интересно из-за увеличения стадии строительной готовности и роста цен. Во-вторых, в 2014 году мы уже пережили две волны инвестиционного всплеска – в марте и декабре, когда на фоне высокой волатильности валюты люди вкладывали свободные средства в квадратные метры. Сегодня большая часть инвесторов, уже вошла в актив. Квартиры покупаются преимущественно для собственного проживания».

«В целом 2015 год нельзя назвать простым, - подводит итоги Евгения Акимова. - Его особенностью стало то, что абсолютно независящие от девелоперов факторы на протяжении всего периода оказывали самое непосредственное влияние на покупательскую активность. Пожалуй, 2015 год можно охарактеризовать как год «борьбы за себестоимость строительства и за клиента». Покупатели были осторожны, не торопились принимать решение. Вероятно, в наступившем году мы увидим продолжение этих тенденций. Однако, несмотря на это, вряд ли в 2016 году стоит ожидать изменения цен на первичном рынке жилья. Безусловно, при существующей высокой конкуренции практически на всех направлениях Московской области в этой борьбе «за клиента» девелоперы будут продолжать оперировать дополнительными дисконтами и иными денежными эквивалентами скидок (подарками, отсрочками и прочим). Но необходимо понимать, что уже на текущий момент цены на действительно комфортное жилье и так находятся на критически низком уровне, и продолжать снижать цены равносильно для девелоперов работе себе в убыток. Сегодня маржинальность многих застройщиков уже находится «на грани фола». Таким образом, если корректировка цен и будет, то незначительная.

Кроме того, в результате снижения покупательской активности и высокой стоимости заемных средств в 2016 году может снизиться количество проектов, выводимых на рынок. Как следствие - объем строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья также снизится. Указанный тренд в большей части имеет отношение к мелким проектам и застройщикам, не обладающим надлежащим финансовым, административным и иными ресурсами, необходимыми для успешного завершения проектов и сдачи строящихся жилых домов в эксплуатацию даже на фоне активно растущей себестоимости строительства и стагнации цен.

«Наличие серьезного финансового ресурса у застройщика в реалиях текущего сложного рынка является существенным преимуществом по отношению к проектам аналогам, - отмечает Мария Литинецкая. – Безусловно, данный факт вселяет дополнительное доверие со стороны потенциальных дольщиков, т.к., несмотря на общее снижение спроса и увеличение срока принятия решения со стороны потенциальных покупателей, финансовое плечо позволяет застройщику соблюдать заявленные графики строительства и ввода корпусов в эксплуатацию. Именно наличие серьезного финансового партнера Промсвязьбанка позволяет «Новому Зеленограду» не только полностью соблюдать заявленные сроки строительства текущего корпуса, но и афишировать запуск строительства новых 4-х корпусов».

В целом, все участники рынка ожидают, что после прохождения кризиса и восстановления экономики с большой вероятностью мы снова сможем вернуться к высоким темпам ввода жилья. Ведь Московский регион – это экономический центр России, куда ежегодно приезжают тысячи людей из регионов, а это - потенциальные покупатели, которые обеспечивают стабильный спрос».

На сегодняшний день в ЖК «Новый Зеленоград» ведется строительство первого корпуса первой очереди объекта. Работы завершены на 80%: монолит полностью возведен, во всех секциях закончена кладка внешних и внутренних стен и положена кровля, на 30% завершены работы по остеклению. В 1 квартале 2015 г. девелопер проекта - IKON Development - планирует полностью завершить остекление всех секций, запустить работы по фасадам, внутренней инженерии, отделке мест общего пользования и благоустройству территории. Сдача дома запланирована на 4 кв. 2016 года.

На 1 квартал 2016 года также запланировано начало строительства следующего корпуса – IV.06. Далее в течение полугода девелопер планирует начать строительство и вывести в продажу еще три новых дома в этом же проекте. Учитывая более премиальный формат планируемых к строительству корпусов – односекционные корпуса башенного типа с минимальным (5-8 шт.) количеством квартир на этаже, реализация следующих корпусов планируется по более высокой цене уже на старте продаж.

Справка о проекте:

ЖК «Новый Зеленоград» строится в Московской области рядом с южной границей Зеленограда. Проект включает в себя две очереди строительства 18 современных монолитных домов различной этажности (от 13 до 17 этажей) на участке площадью 40 га. Девелопер предусмотрел наличие множества объектов инфраструктуры: двух детских садов, большой школы, комфортных паркингов, двух спортивных комплексов, поликлиники, кафе, ресторанов, мест социально-бытового обслуживания. Добраться до ЖК «Новый Зеленоград» можно по Пятницкому и Ленинградскому шоссе, а также по введенной в эксплуатацию скоростной трассе М-11 «Москва-Санкт-Петербург», время в пути до МКАД займет всего 25 минут. Кроме того, в 5 минутах езды от микрорайона располагается ж/д станция «Крюково» дорога до центра Москвы составит также не более 25 минут.