Итоги 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

1. На фоне рекордного за последние 5 лет роста строительства новых площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости, рост объема рынка продажи коммерческой недвижимости в 2013 году также оказался гораздо выше показателя 2012 года.

2. Рост объема предложения на рынке продажи был гораздо выше, чем на рынке аренды: в то время, как уровень роста ставок и цен был в основном сопоставимым.

3. Факторами, замедляющими развитие рынка, являлись: отсутствие существенного роста в экономике, отток капитала и неопределенность будущих темпов экономического развития.

4. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи наблюдалась следующая картина:

- Сегмент торговой недвижимости явился единственным, на котором наблюдался рост ценовых показателей, как на рынке аренды, так и на рынке продажи. При этом как рост цен, так и рост арендных ставок по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости оказались максимальными. Интерес торговых сетей к развитию остается на высоком уровне, что говорит о хороших перспективах данного рынка.

- По офисным помещениям, как ставки аренды, так и цены продаж за год практически не изменились. Спрос и предложение на офисные помещения находится в равновесии, налицо насыщенность рынка.

- По производственно-складской недвижимости динамика разнонаправлена - цены продаж в 2013 году заметно выросли, в то время как ставки аренды остались на уровне конца 2012 года.

Главный вывод:

Несмотря на пониженный фон ожиданий участников рынка и ряд настораживающих моментов, 2013 год оказался для рынка живым и, в целом, позитивным. Так, год оказался отмечен беспрецедентным за весь посткризисный период объемом новых строящихся проектов. С другой стороны, отсутствие экономического роста привело к определенному снижению оборота ритейлеров, и сохранение высокого уровня вакансий на офисном рынке.

По всем сегментам рынка в 2014 году не ожидается роста ценовых показателей. При сохранении существующих темпов экономического роста, цены и ставки аренды, скорее всего, останутся стабильными.

В ситуации отсутствия экономического роста, наиболее вероятным сценарием будет снижение потребности в коммерческих площадях.

Самым перспективным в Москве остается рынок торговой недвижимости.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка на протяжении 2013 года можно выделить 3 этапа:

- С января по март с увеличением деловой активности в начале весны объем предложения рос.

- С марта по сентябрь происходила корректировка (уменьшение) объема предложения, что было связано, в частности, с традиционным снижением деловой активности в летние месяцы.

- С сентября по декабрь, в период осеннего повышения деловой активности, объем предложения увеличивался, и, таким образом, начало сезона деловой активности в уходящем году фактически сместилось с начала сентября на середину октября.

С декабря 2012 по декабрь 2013 года по количеству объем предложения вырос на 48%, а по общей площади на 57% и составил 1 774 объекта общей площадью 3 444 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В 2013 году, несмотря на существенный рост объема предложения, цены также росли. Рост цен за год (декабрь 2013 г. к декабрю 2012 г.) составил 4% в долларовом и 11% в рублевом эквиваленте, средневзвешенная цена выросла до 4 589 $/кв.м.

Общий объем предложения по стоимости за год вырос на 64% и составил 15,8 млрд. $.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2013 год общая площадь (объем предложения) продаваемых торговых объектов выросла на 42%, офисных - на 57%, производственно-складских - на 36% и помещений свободного назначения - на 151%. Существенный рост объема предложения помещений свободного назначения может свидетельствовать о том, что на рынок выводится много объектов, которые позиционируются в т.ч. и под торговлю, однако в силу непроработанности концепции, неудачного месторасположения и прочих особенностей, существенным спросом не пользуются и поэтому остаются на рынке.

Объем предложения в декабре 2013 года составил 416 торговых объектов общей площадью 548 тыс. кв.м, 1014 офисных объектов общей площадью 1827 тыс. кв.м, 99 производственно-складских помещений общей площадью 649 тыс. кв.м и 245 помещений свободного назначения общей площадью 420 тыс. кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение занимают офисные помещения, доля которых на рынке составила 53%, второе место с долей 19% - производственно-складские помещения, доля торговых помещений составила 16%, а доля помещений свободного назначения – 12%. Доля офисных помещений за год практически не изменилась, доля помещений свободного назначения выросла на 4%, а размер доли торговых и производственно-складских помещений уменьшились на 2% каждая.

Следствием большей востребованности небольших торговых помещений и помещений свободного назначения стало то, что средняя площадь остающихся на рынке помещений выросла соответственно на 21% и 27%.

Средняя площадь предлагаемых на продажу офисных и производственно-складских помещений за 2013 год изменилась несущественно.

Ценовые показатели

После снижения цен на торговые помещения в 2012 году на 9%, в 2013 году они на 5% выросли. На офисные помещения цены на протяжении и 2012 и 2013 гг. остались примерно на одном уровне.

По производственно-складским помещениям прирост цен увеличился с 6% в 2012 году до 14% в 2013-м, а по помещениям свободного назначения, наоборот, уменьшился – с 14 до 2% соответственно.

Объем предложения в стоимостном выражении торговых объектов вырос на 50%, офисных - на 57%, производственно-складских помещений - на 56%, а помещений свободного назначения за счет значительного роста общей площади - на 156%.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2013 года общая площадь торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2012 года выросла на 26%, а за пределами центра - на 43%.

Всего в декабре 2013 года на продажу был выставлен 71 объект в пределах Садового Кольца и 345 объектов за его пределами суммарной площадью 37 и 510 тыс. кв.м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 416 объектов общей площадью 547 тыс. кв.м со средней площадью объекта 1 320 кв.м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2012 по декабрь 2013 года выросла на 30% до 17 877 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца - на 2% до 5 453 $/кв.м. Существенный рост цен на торговые объекты в центре свидетельствует об их высокой потребительской и инвестиционной привлекательности.

Средневзвешенная цена по рынку торговой недвижимости за 2013 год выросла на 5% до 6 297 $/кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет существенного роста объема предложения по площади в центре вырос на 63%, а на периферии - на 47%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2013 год по общей площади вырос на 32% и составил 54 тыс. кв.м. В центре общая площадь выросла на 68% до 7 тыс. кв.м, а за пределами - на 28% до 47 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу практически не изменилась и составила 9 510 $/кв.м. В центре цены выросли на 16% до 19 176 $/кв.м, а за его пределами, наоборот, снизились на 8% до 7 987 $/кв.м. Как видно по ценовой динамике, помещения в центре по сравнению с периферийными пользовались более значительным спросом.

Офисная недвижимость

Объем предложения

За год объем предложения офисов в центре вырос на 92% по общей площади и 59% по количеству, а за пределами центра на 51% по общей площади и на 54% по количеству. Значительный рост объема предложения офисов в центре по общей площади произошел в т.ч. за счет роста уровня вакантных площадей в условиях невнятной макроэкономической динамики в стране.

Всего в декабре 2013 года на продажу предлагалось 252 объекта общей площадью 315 тыс. кв.м в пределах Садового Кольца и 762 объекта за его пределами суммарной площадью 1 512 тыс. кв.м. Общий объем предложения офисных площадей составил 1 014 объектов общей площадью 1 827 тыс. кв.м со средней площадью объекта 1 802 кв.м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев (с декабря 2012 по декабрь 2013 года) средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 5% до 9 212 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца – на 3% до 4 047 $/кв.м.

Цена по всем офисным помещениям за 2013 год не изменилась и составила 4 937 $/кв.м.

Увеличение объема предложения в стоимостном выражении за счет существенного роста общей площади предлагаемых объектов составило 83% (до 2 901 млн. $) в пределах Садового Кольца и 47% (до 6 120 млн. $) за его пределами. В целом стоимость предлагаемых на продажу офисных объектов в 2013 году увеличилась на 57%, составив

9 021 млн. $.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды можно выделить следующие этапы:

- С января по май объем предложения изменялся незначительно.

- В июне в связи с началом отпусков он уменьшался.

- С июля и до декабря объем предложения рос, в частности, в связи с ростом деловой активности осенью.

Общий рост объема предложения по площади за 12 месяцев составил 21%.

В декабре 2013 года на рынке было выставлено 3 242 объекта общей площадью 2 033 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средние ставки на рынке аренды с декабря 2012 по декабрь 2013 года даже в условиях существенного роста объема предложения выросли на 4% в долларовом и на 11% в рублевом выражении. В декабре 2013 года средняя арендная ставка составила 602 $/кв.м/год или 19 800 руб./кв.м/год.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы роста объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2013 году на рынке аренды составили 47% по торговой недвижимости, 15% - по офисной и 18% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2013 года составил 340 тыс. кв.м по торговым объектам,

1 094 тыс. кв.м – по офисным и 599 тыс. кв.м – по производственно-складским.

На протяжении 2013 года средняя площадь по торговым и производственно-складским, а также помещениям свободного назначения снизилась на 13%, в то время, как по офисным – на 6%. Уменьшение средней площади может свидетельствовать об интересе к крупным помещениям, которые постепенно находят своих арендаторов.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2012 по декабрь 2013 года выросла на 4% до 1 031 $/кв.м/год, на офисные – на 1% до 544 $/кв.м/год, на производственно-складские помещения не изменилась и составила 208 $/кв.м/год.

Прирост годовой суммарной арендной платы с декабря 2012 по декабрь 2013 года составил 36% по торговым, 21% - по офисным помещениям и 18% - по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади торговых помещений в декабре 2013 года в центре вырос на 73%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 46%. Рост по количеству составил 37% и 60% соответственно. Существенное увеличение объема предложения может свидетельствовать о формировании отложенного спроса.

Всего в декабре 2013 года было выставлено 89 объектов суммарной площадью 26 тыс. кв.м в пределах Садового Кольца и 656 объектов площадью 314 тыс. кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 745 объектов общей площадью 340 тыс. кв.м со средней площадью объекта в 456 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2012 по декабрь 2013 года выросла на 8%, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 5%.

В условиях существенного роста объема предложения годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца после значительного (на 62%) снижения в 2012 году выросла в 2013 году на 99%, а за пределами Садового Кольца, где в 2012 году снижение годовой арендной платы было несущественным (6%), только на 27%.

Street-retail

Объем предложения в аренду объектов формата street-retail за 12 месяцев 2013 года по общей площади после существенного снижения в 2012 году (42%), в 2013 году вырос на 51%. В т.ч. в центре общая площадь выросла на 40%, а за пределами - на 53%. В декабре 2013 года на рынке экспонировалось в центре 43 объекта общей площадью 13 тыс. кв.м и 229 объектов общей площадью 63 тыс. кв.м за его пределами.

Средние арендные ставки за 12 месяцев выросли в целом на 3% до 1 249 $/кв.м/год, при этом в центре они увеличились на 14% до 2 409 $/кв.м/год, а за его пределами - на 6% до 1 032 $/кв.м/год.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Общая площадь офисов с декабря 2012 по декабрь 2013 года увеличилась на 16% в центре и на 15% за его пределами. Рост количества помещений составил, соответственно 23% и 35%.

Всего в декабре 2013 года на рынке в аренду предлагалось 339 объектов в пределах Садового Кольца и 1 640 объектов за его пределами суммарной площадью 177 и 917 тыс. кв.м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1 979 объектов общей площадью 1 094 тыс. кв.м со средней площадью объекта 553 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2013 год в целом выросла на 1% до 544 $/кв.м/год. В пределах Садового кольца средняя ставка снизилась на 1% и составила 821 $/кв.м/год, а на периферии выросла на 2% до 487 $/кв.м/год.

С учетом существенного роста объема предложения в аренду суммарная годовая арендная плата по офисным помещениям в центре увеличилась на 22%, а за пределами Садового Кольца - на 20%.