Строительный рынок сегодня. Декабрь 2013

Кто строит?

По мнению Директора по маркетингу ГК «РосСтройИнвест» Феликса Альбекова, состав основных участников рынка недвижимости остается неизменным уже несколько лет, данная ситуация обусловлена стабильным состоянием экономики и рынка недвижимости. «Периодически на рынке появляются игроки с крупными проектами, за которыми стоят значительные инвестиции из других сфер экономики, а рынок недвижимости в целом можно с уверенностью назвать сформированным», - считает он.

Однако, по уточненным данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, поскольку застройщикам стало сложнее работать, сейчас идет монополизация рынка. Ведь в настоящее время вывод на рынок новых объектов — самый больной вопрос. Нельзя сказать, что объекты на продажу не выводятся, порядок сохраняется, но в то же время остаются проблемы с действующими стройками: с разрешением на строительство, проектами планировок, согласованием. Фактически можно говорить о том, что растут административные барьеры. Все эти сложности и ведут к монополизации рынка. Безусловно, количество застройщиков не должно быть огромным, это все-таки не массовый сегмент потребительского рынка, он связан с безопасностью и серьезными капитальными вложениями. Но у нас в городе традиционно сложилось, что основные объемы сдают около 100 застройщиков. Самые крупные - 20-30. Фактически у нас весь строительный рынок сосредоточен в руках крупнейших застройщиков. В этом нет ничего плохого. Крупные застройщики могут себе позволить работать в более сложных условиях и обладают серьезным земельным запасом. По некоторым оценкам сегодня земельный фонд застройщиков предоставляет возможность построить около 15 млн. квадратных метров жилья. Это фактически семилетний объем строительства. Понятно, что все это исчерпаемые ресурсы, тем более, что новой земли у нас не производится. Но все-таки мы наблюдаем такую тенденцию - укрупнение строительных компаний, их серьезное встраивание в финансовые структуры. «То есть, сегодня, перефразируя классиков марксизма-ленинизма, мы видим модель создания олигархического капитала в отдельно взятом строительном сегменте» - заключает Павел Созинов.

Где и для кого строят?

В целом, наблюдается стремительная тенденция строительства жилья за чертой КАД. В городе становится все меньше и меньше свободных участков, соответственно цена на них увеличивается значительно, что влияет на стоимость квадратного метра. Строительство смещается в пригороды. Многие пригороды обладают развитой инфраструктурой, хорошими дорогами, а покупка жилья будет стоить на 25-30% дешевле. «Для того, чтобы привлечь покупателей в районы, расположенные не в центре, мы стремимся не только построить для покупателей качественный, надежный дом, но и создать полноценную комфортную среду обитания, чтобы все необходимое семье в повседневной жизни находилось в шаговой доступности – это и фитнес-центр с бассейном, и магазины, и салон красоты, и отделение банка. Во дворах жилых комплексов мы стараемся создать все условия для отдыха – большие детские игровые городки, спортивные тренажеры на открытом воздухе, площадки для отдыха с фонтаном» - сообщает Феликс Альбеков.

Павел Созинов дополняет, что не весь земельный банк находится за чертой города, но основное строительство действительно ведется в зоне КОТ (комплексного освоения территорий) на периферии, где город переходит в область. Этих районов не так уж много. Но и это жилье купить могут не все, горожанам не хватает доступного жилья. Павел Созинов рассказал, что по вопросам введения доступного жилья делается много, и в госдуме проблема обсуждается. Правда, дальше первого чтения Федеральный проект о создании жилья эконом-класса так и не пошел. Его идя была такой: пусть торги аукциона среди застройщиков будут не на повышение стоимости квадратного метра жилья, а на понижение стоимости квадратного метра. Т.е. кто из строителей предлагает самую дешевую стоимость квадратного метра готового жилья, тот и получает земельный участок. Ведь основная сложность застройщика — приобретение земельного участка. В основную часть стоимости квадратного метра жилья входит стоимость выкупа земли, налоги, скрытые и открытые поборы. Так, при стоимости 1 кв. метра жилья 90 тыс. рублей, 25-30 тыс. рублей составляет стоимость самого жилья, остальное же в этой сумме - стоимость обременений. Но были и свои минусы у этого Федерального проекта, потому что дистанция между приобретением земельного участка и введением объекта в эксплуатацию очень большая. И крайне трудно сделать связку между ценой продажи участка и конечной ценой квадрата недвижимости. К тому же, год-полтора занимает только оформление документов на участок. Поэтому на практике этот проект оказался трудноисполнимым.

Коммунальный фонд - новый взгляд на старую проблему

В Санкт-Петербурге на одного человека приходится примерно 20 кв. метров жилья. Только не учитывается, что у одного 200 кв. метров, а у другого — 10. Считается, что в Европе принято больше - 30-40. Неплохо бы приблизиться к каким-то стандартам.

Для решения этой задачи есть целевые программы, связанные с расселением ветхого и аварийного жилья, расселением «коммуналок». Но и это очень трудный вопрос. Дело в том, что коммунальные квартиры экономически целесообразны для сегодняшнего состояния общества. Людям выгодно в них жить. Это только говорится, что коммунальные квартиры — пережиток социализма. У нас постоянно идет приращение коммунального фонда. Но об этом никто не говорит. За счет чего? Например, супруги купили квартиру по долям. При распаде семьи продаются доли в квартире и получается «коммуналка». В реальности количество коммунальных квартир значительно больше, чем заявляется. О проблемах нужно говорить не в коммунальном фонде в принципе, а в ветхом и аварийном жилье. Если мы признаем жилье ветхим, надо действительно что-то делать, потому что это связано с безопасностью. Но когда «коммуналки» еще и связаны с экономикой - это вопрос очень тонкий. Так, всегда существовали доходные дома. Например, я владелец квартиры, и сдаю ее в аренду частями, либо сдается весь дом. Это «коммуналка» или нет? Вроде бы собственник один, но по факту это «коммуналка». Владение и право использования, связанное с арендой делает ее «коммуналкой». Еще один пример - покупка студентами в долях квартиры для совместного проживания. Очень распространенная на западе модель. Это ведь тоже по сути «коммуналка».

Однако, есть социально необеспеченные слои, которые никогда не могут из «коммуналок» выехать, вот им государство и обязано помочь. Но тут еще один вопрос - кому надо помочь? Например, есть инвалид войны. Почему государство должно предоставить ему жилье в собственность, а не в найм? У России есть обязательство перед конкретными гражданами, а не перед всеми их потомками. Государство и не должно обеспечивать всех. В Германии, например, свое малоимущественное положение надо постоянно подтверждать, иначе человек лишится муниципального жилья. У нас государство не смотря на государственный капитализм очень социализировано. Очень развернуто своими обещаниями к гражданам, но, к сожалению, оно не может их все исполнить. Например, расселить коммунальные квартиры. Для этого, согласно приблизительным подсчетам, нужен триллион рублей. В итоге еще высвобождается 10 млн кв. метров площади, но вопрос пригодности оставшейся площади - это могут быть ветхие и аварийные помещения. Обычно коммунальный фонд рассчитывали по количеству квартиросъемщмков в «коммуналках», но не по ветхости и аварийности жилья.

Ипотека - драйвер строительного рынка

«Сейчас на строительном рынке процентов 50-70 ипотечных денег - это 23 тысячи сделок по городу за 9 месяцев 2013 года. Что сопоставимо с общим объемом продаж» - восклицает Павел Созинов.

«Порядка трети квартир в новостройках сегодня приобретается с помощью заемных средств банков. Средняя сумма жилищного кредита повышается; по итогам 10 месяцев этого года петербуржцы в среднем берут жилищный кредит на 1,98-2 млн рублей» - уточняет Марина Чубрина.

Ипотечные программы становятся более доступными. Так, с 1 марта Сбербанк снизил ставки в рамках ипотечных программ на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте. Также весной и летом 2013 года начали действовать две крупные программы Сбербанка: «Молодая семья» и «12-12-12». «Молодая семья» предполагает пониженные процентные ставки по кредитам на покупку готового жилья, в том числе в завершенных новостройках, – от 10,5% годовых в рублях (первоначальный взнос для семей с детьми – от 10%). Акция «12-12-12» рассчитана на приобретение жилья на первичном рынке, предполагает единую ставку 12% годовых в рублях для всех категорий клиентов на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12% стоимости жилья. Обе акции стали настолько востребованными, что были продлены до конца 2013 года.

Сбербанк разрабатывает все более удобные схемы для покупки жилья. «Благодаря хорошо поставленной работе с застройщиками и постоянно расширяющемуся предложению, наши клиенты смогут еще быстрее и комфортнее решать свои жилищные вопросы», говорит Заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина.

В последний год заметен рост интереса к новостройкам. В частности, более трети приобретаемых квартир приходится на первичный рынок. К слову, драйвером роста стали проводимые Сбербанком акции по жилищному кредитованию для приобретения недвижимости в новостройках непосредственно у застройщика – «12-12-12».

С октября 2013 года начала действовать совместная акция Северо-Западного банка Сбербанка России и ряда застройщиков Петербурга.

В рамках специальной акции для всех категорий заемщиков действуют условия: первоначальный взнос – от 15% стоимости жилья; при сроке кредитования до 10 лет процентная ставка составляет 11,5% годовых в рублях, при сроке кредитования от 10 лет до 20 лет включительно - 12% годовых, при сроке от 20 до 30 лет включительно - 12,25% годовых. Надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, а также ограничения по сроку завершения строительства жилья отсутствуют.

Акция распространяется на заявки, поданные с 22 октября 2013 года до 28 февраля 2014 года – для ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», с 12 ноября 2013 по 28 февраля 2014 года – для «Балтийской жемчужины», «Арсенал-недвижимость», компании Setl City, с 22 ноября по 28 февраля при условии внесения первоначального взноса от 10% - для «ЮИТ-Санкт-Петербург», с 22 ноября по 31 января 2014 года – для «Главстрой-СПб». Акция действует на приобретение жилья в строящихся и реализуемых застройщиком объектах, при условии кредитования по программам Сбербанка «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья». Обеспечение по кредиту - залог приобретаемого жилья.

У тех, кто решил приобрести квартиры у этих застройщиков, есть выбор среди более, чем 35 жилых комплексов.

Прогнозы по развитию рынка недвижимости

Эксперты считают, что стоимость жилья не будет снижаться, потому что в объеме вновь выводимых квадратных метров превалирует все-таки экономический сегмент. К тому же, сейчас застройщикам настойчиво рекомендуют строить социальную инфраструктуру - детские сады, школы. Это может даже привести к тому, что процентов на 20 вырастет цена квадратного метра.

«На данный момент существует мало предпосылок для снижения стоимости квадратного метра, ведь увеличивается и стоимость земли, и стоимость материалов; также огромное влияние на рост цен оказывает инфляция» - говорит Феликс Альбеков.

На рынке недвижимости постоянно происходят микроспады и существенные подъемы. «Я думаю, что сейчас в связи с тем, что количество сделок становится серьезно привязано к ипотеке, то любое резкое сужение кредитных средств сразу выведет их из рынка недвижимости, и это существенно обрушит рынок. Это может привести к тому, что банки начнут ужесточать подходы к своим заемщикам, кредитные средства подорожают, - считает Павел Созинов. Рынок недвижимости, безусловно, рискованный. По разным оценкам у нас в Санкт-Петербурге порядка 17 объектов в заморозке, около 3000 человек у нас считают себя обманутыми дольщиками. Это немало.

«Для меня вообще удивительно, что рынок недвижимости столько лет живет своей собственной жизнью, не отражая реалии экономики. Очевидно это связано с тем, что сюда вкладываются все скрытые и не скрытые доходы населения. Другой причины я не вижу. Есть постоянно меняющийся объем предложений. В довольно большом объеме на рынок впрыскиваются ипотечные деньги. Квартиры сейчас покупают так же бурно, как и перед кризисом», - подытожил Павел Созинов».

www.ttfinance.ru