«Метриум Групп»: Новая Москва против спальных районов

С присоединением к столице в 2012 году новых территорий, пресловутый вопрос московской прописки получил альтернативное решение. Сегодня все больше людей выбирают для жизни Новую Москву вместо расположенных у МКАД спальных районов, получая лучшее от городского и загородного образа жизни. Эксперты компании «Метриум Групп» изучили новостройки, расположенные у границ старой Москвы и на присоединенных территориях, приближенных к МКАД, и выяснили, в чем их преимущество.

На сегодняшний день в непосредственной близости от МКАД в границах старой Москвы реализуется порядка 10 проектов. Все они представляют собой новостройки эконом-, реже комфорт-класса. Наиболее крупные из этих объектов - «Загорье» в Восточном Бирюлево, «Большое Кусково» в Новогиреево и «Life-Митинская» в Митино.

В Новой Москве на удалении до 15 км от МКАД, когда транспортную доступность все еще можно считать приемлемой, продажи идут более чем в 20 жилых комплексах, в числе которых и такие масштабные проекты как «Москва А101», «Коммунарка», «Новые Ватутинки», «Спортивный Квартал», «Бунинский», «Новое Бутово» и «Татьянин Парк». Отсюда вытекает первое преимущество новостроек Новой Москвы – их разнообразие.

«Действительно, на присоединенных территориях можно найти панельное и монолитно-кирпичное, много- и малоэтажное жилье, новостройки на разных стадиях строительства от котлована до полной готовности, квартиры с отделкой и без, - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Среди новостроек у границ старой Москвы выбор гораздо беднее. К тому же здесь не представлены, например, малоэтажные дома, тогда как на присоединенных территориях квартиры в невысоких домах можно приобрести сразу по нескольким адресам (ЖК «Новые Ватутинки. Южный Квартал», «Спортивный квартал», «Бунинские Аллеи»). Кроме того, весьма ограничено в «старомосковских» комплексах предложение квартир с отделкой в монолитно-кирпичных домах, тогда как в Новой Москве такое жилье распространено гораздо чаще (ЖК «Новые Ватутинки. Южный Квартал», «Зеленая Линия», «Москва А101»).

Еще одним несомненным достоинством новостроек Новой Москвы является цена. Минимальный бюджет покупки в границах старой Москвы, но за пределами МКАД сегодня составляет 4,1 млн руб. За такую сумму можно приобрести студию площадью 31 кв.м в ЖК «Эталон-Сити» в Южном Бутово, где строительство завершится только зимой 2016 года.

В Новой Москве за аналогичные деньги можно позволить себе, например, трехкомнатную квартиру площадью 65,3 кв.м в комплексе комфорт-класса «Спортивный Квартал», сдача которого запланирована на середину 2015 года. Или двухкомнатную квартиру площадью 50,8 кв.м в уже готовом корпусе ЖК «Прима-Парк». Или ту же однушку, но на 13 метров больше и с полной отделкой в ЖК «Новые Ватутинки. Южный Квартал» со сроком сдачи в 1 кв. 2014 года или же в ЖК «Новые Ватутинки. Центральный квартал» со сроком сдачи в конце 2014 года.

Минимальная стоимость «двушки» в московских новостройках за МКАД составляет 6,9 млн руб. за 55 кв.м. За те же деньги можно купить двухкомнатную квартиру, но на 20 кв. м больше в ЖК «Москва А101». Другой вариант - трехкомнатная квартир площадью 80,8 кв.м в ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал» или опять-таки трешка площадью 92,8 кв.м. в ЖК «Кокошкино».

Самое бюджетное предложение среди трехкомнатных квартир в границах старой Москвы за МКАД на сегодняшний день – 10,76 млн руб. (84,1 кв.м). За такие деньги в Новой Москве можно купить двухуровневую квартиру площадью почти на 30 кв.м. больше в ЖК «Солнечный». Или четырехкомнатную квартиру площадью 108,7 кв.м в ЖК «Бунинский», расположенном в непосредственной близости от станции метро. Также в пределах 10 млн руб. стоит просторная двухкомнатная квартира площадью 90,1 кв.м в ЖК комфорт-класса «Татьянин Парк».

Однако некоторые покупатели принципиально не хотят переезжать в дальние спальные районы. МКАД для них становится в некоторой степени границей, отделяющей благоустроенную и комфортную жизнь в городской среде от микрорайонов, удаленных от объектов развлекательной и социальной инфраструктуры. Такие люди предпочитают покупать квартиры в границах Московской кольцевой автодороги, где цены на новостройки, как правило, ощутимо выше. Так, минимальная стоимость «однушки» в комплексе «Загорье» рядом со МКАД составляет 4,7 млн руб. Если приобрести, например, «трешку» площадью 65,3 кв.м в «Спортивном квартале» в Новой Москве за 4,1 млн руб., то разницы в 600 тыс. руб. как раз хватит на ремонт. Если же купить за те же 4,1 млн руб. уже полностью готовую однокомнатную квартиру в ЖК «Новые Ватутинки. Центральный квартал», остаток можно потратить на обстановку жилья мебелью.

Самая недорогая двухкомнатная квартира в пределах МКАД продается за 7,9 млн руб. На эти деньги можно не только приобрести, например, «трешку» площадью 80,8 кв.м. в ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал», но и полностью отремонтировать и обставить ее. Стоимость трехкомнатных квартир до МКАД и за его пределами почти не отличается.

Имеют преимущество новостройки Новой Москвы и с точки зрения экологии, отмечают эксперты «Метриум Групп». Московские комплексы у старых границ столицы зачастую расположены не в самых благоприятных районах - Бирюлево, Ярославский, Левобережный, Новогиреево стабильно отличаются напряженной экологической обстановкой. В то же время на территории Новой Москвы находятся крупные лесопарки - Ульяновский, Бутовский и Троицкий, обеспечивающие комфортное состояние окружающей среды и позволяющие покупателям квартир в местных новостройках почувствовать на себе всю прелесть загородного образа жизни.

«Очевидным плюсом новостроек в границах старой Москвы является транспортная доступность, - продолжает Мария Литинецкая. - Практически все они расположены не далее чем в 10 минутах на транспорте от метро. Среди новостроек Новой Москвы таким удачным размещением пока могут похвастаться только проекты рядом с Бутово (ЖК «Буниский», «Бутовские аллеи», «Новое Бутово»). Однако, в ближайшее время ситуация должна кардинально измениться. До 2020 года на присоединенных территориях планируется открытие сразу нескольких станций метро, в том числе хордовой линии вдоль Калужского шоссе. Первые из них – «Румянцево» и «Саларьево» - предполагается запустить уже в 2014 году. После этого транспортная доступность территории значительно улучшится, а некоторые населенные пункты, например Коммунарка, получат собственную станцию метро. Таким образом, через 5 лет за 10 минут можно будет добраться до метро и от многих новостроек Новой Москвы».

Также среди достоинств жилых комплексов в границах старой Москвы можно назвать их расположение в районах со сложившейся инфраструктурой. Так называемые «спальные» районы Москвы обеспечены детскими садами и школами, магазинами и спортивными комплексами. При этом застройщики, учитывая данный факт, редко закладывают в проект объекты социальной инфраструктуры, ограничиваясь, как правило, только нежилыми помещениями на первых этажах домов. Поэтому новоселу придется приложить определенные усилия, чтобы устроить ребенка в школу или детский сад, ведь в близко расположенных образовательных учреждениях не всегда есть свободные места.

«В Новой Москве жилые комплексы возникают часто буквально посреди поля или на территории небольших населенных пунктов, где нет всего необходимого для комфортной городской жизни, - говорит Мария Литинецкая. - Однако застройщик вынужден предусмотреть в таких проектах необходимый набор инфраструктуры, в том числе и социальной. Потому практически каждый более-менее крупный жилой комплекс на территории Новой Москвы имеет как минимум в своем составе школу и детский сад. К тому же, принимая во внимание достаточно жесткую конкуренцию на присоединенных территориях, многие девелоперы сознательно расширяют набор объектов инфраструктуры, чтобы привлечь покупателей».

Так, в «Спортивном квартале» будет построена Школа олимпийского резерва - одна из самых крупных и современных в России, где разместятся крытые ледовые арены, залы для борьбы, бассейн, медико-восстановительный центр, а также открытые площадки: футбольное поле, теннисные корты, универсальная спортивная площадка и пр. Этот уникальный спортивный комплекс будет доступен для всех жителей «Спортивного квартала». В «Новых Ватутинках», помимо школ и детских садов, планируется строительство двух поликлиник, физкультурно-оздоровительного центра и торгово-административного комплекса. В «Бутово Парк» запланирован крупный торговый центр «Бутово Молл» площадью 143 000 кв.м. по уникальному архитектурному проекту и т.д.

Среди московских застройщиков такая практика не получила широкого распространения, поскольку конкуренция не столь велика, да и размеры участков обычно не позволяют использовать территорию под нежилье. То есть на сегодняшний день московские новостройки действительно лучше обеспечены инфраструктурой, но в скором будущем, когда проекты в Новой Москве войдут в финальную стадию реализации и в них начнут появляться собственные инфраструктурные объекты, ситуация выровняется. Кроме того, жители новых комплексов на присоединенных территориях могут оказаться даже в более выгодной ситуации, ведь местные детские сады и школы будут более современными и рассчитанными именно на жителей конкретного комплекса.

«В ближайшие 5-7 лет Новую Москву ждет бурное развитие, - подводит итог Мария Литинецкая. - Присоединенные территории вызывают живой интерес у девелоперов и инвесторов, а планируемое появление здесь станций метро и реконструкция основных транспортных артерий только добавит привлекательности. Через некоторое время населенные пункты Новой Москвы по транспортной доступности не будут уступать «спальным» районам столицы, а по уровню развития инфраструктуры могут и опередить некоторые из них. Все это сможет обеспечить комфортную жизнь. При этом по мере развития цены на квартиры в новостройках будут расти, так что в итоге в выигрыше останутся те, кто покупает квартиры уже сейчас, когда уровень цен еще относительно невелик».