У кого лучше всего покупать «первичную» недвижимость?

Когда человек собирается приобрести в собственность квартиру, нередко перед ним возникает один очень важный вопрос – у кого покупать квартиру в новостройке? Напрямую у застройщика? У его партнеров-риэлторов? А может быть вообще – у частного инвестора, который продает квартиры в доме на последних стадиях строительства по переуступке прав требования? О том, чем отличаются условия у разных продавцов «первичных» квартир, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Схем, по которым реализуются квартиры на первичном рынке, сегодня существует несколько. В одном и том же доме обычно можно купить квартиру либо у самого застройщика, либо у риэлторов, либо у частных инвесторов. Риэлторы при этом могут действовать как самостоятельно, просто выкупив у девелопера определенный объем квартир, так и реализовывать жилье по договору с застройщиком.

У кого же покупать выгоднее? Когда звучит формулировка «квартиры от застройщика», это в первую очередь обозначает, что жилье продается из первых рук, без накрутки, которую иногда позволяют себе посредники. Подобный лозунг привлекает людей, и нередко под ним на рынок выходят не только сами застройщики, но и риэлторские компании, которые осуществляют продажу без накруток.

Многих покупателей при этом интересует: в чем же выгода риэлторов продавать по тем же ценам, что и застройщик? Из чего формируется их прибыль? Ответ очень прост: застройщик заключает с риэлторами агентский договор и платит им комиссию. Иногда строительные компании подписывают с определенным агентством недвижимости эксклюзивный договор. «Хорошо, когда у застройщика и риэлторов складываются надежные, доверительные отношения, – комментирует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». – Если девелоперу нравится, как работает агент, какие идут отзывы клиентов, как выполняется план финансирования, то можно не привлекать других риэлторов. Клиенту это тоже выгодно, ему не нужно искать, у каких риэлторов, действующих на объекте, лучше купить – он покупает у тех, кому доверяет застройщик».

Многие застройщики – особенно крупные и настроенные на постоянное развитие – создают собственные отделы продаж, где собирают самых опытных и эффективных риэлторов. Это наиболее удобный вариант: застройщик полностью контролирует ситуацию и обеспечивает покупателю максимальный уровень безопасности.

Если сравнивать две эти группы продавцов – застройщиков с отделами продаж и риэлторов – по уровню безопасности сделок, то здесь и те, и другие находятся примерно в одном положении. Когда квартира в новостройке продается с использованием норм 214-ФЗ, то в ней участвуют две стороны – застройщик и покупатель. Риэлтор, как правило, в договорах, заключенных по 214-ФЗ, не фигурирует. Все сделки, совершенные в соответствии с 214-ФЗ, подлежат госрегистрации, а потому являются безопасными независимо от того, кто продавец – застройщик или риэлтор.

Помимо строительных компаний и риэлторских агентств, есть еще один тип продавцов – это частные инвесторы. В вопросе ценовой конкуренции эта группа уступает застройщикам и риэлторам, связанным с девелоперами партнерскими отношениями. Покупатели не очень охотно обращаются к частным продавцам, поэтому до тех пор, пока в доме продаются квартиры от застройщика, предложения от частных инвесторов являются малоинтересными для рынка. Единственное, что может привлечь клиентов к предложениям инвесторов, это сниженная цена, но такой вариант является малоинтересным уже самим продавцам. Более активно частные инвесторы начинают себя вести только тогда, когда застройщик продал все свои квартиры, а спрос на жилье в данном объекте сохраняется.

Нередко у покупателя квартиры в новостройке возникает вопрос: может быть, застройщик в этом доме «придержал» какие-то квартиры для себя, и купить их можно только у него, а не у действующих на объекте риэлторов? Такое действительно бывает: девелоперы «придерживают» наиболее привлекательные квартиры (например, отличающиеся хорошими видовыми характеристиками), но делается это не для того, чтобы получить какое-либо преимущество перед риэлторами, а для того, чтобы продать высоколиквидные квартиры на завершающей стадии строительства и выручить больше средств.

Подводя итог, можно сказать, что самым оптимальным вариантом для клиента представляется покупка у застройщика, который реализует жилье через собственный отдел продаж. Это исключает накрутки и обеспечивает безопасность. Покупать «первичную» квартиру через риэлторские компании, которые заключают с застройщиком агентские договора, тоже довольно выгодно: цены те же, что и у застройщиков, а агентство недвижимости с хорошей репутацией всегда сможет гарантировать покупателю, что желанные метры он получит быстро и без рисков.