Формат многофункционального жилого комплекса для гармонизации жизни человека

В последнее время в крупных городах России большое распространение получило строительство многофункциональных жилых комплексов. Благодаря развитой инфраструктуре в пределах МФК, их жильцы избавляются от необходимости длительных ежедневных поездок, что экономит время и силы. Современная мода на такие дома «клубного» типа пришла к нам из-за границы, но не все знают, что сама идея возникла в Советской России еще на рубеже 1920-30-х годов.

«Форма соответствует функции»

Под таким девизом идеолог конструктивизма в архитектуре Моисей Гинзбург построил в Москве знаменитый дом Наркомфина. Гибкое сочетание индивидуальных потребностей людей и коллективных форм жизни должно было находиться здесь в состоянии полной гармонии. В проектной документации дом-коммуна планировался как многофункциональный комплекс, состоящий из нескольких корпусов, выполняющих разные задачи: жилой блок, коммунальный центр, включающий в себя столовую, физкультурный и читальный залы, детский сад и ясли, а также служебный корпус, где находились механическая прачечная и сушильная комнаты. Квартиры представляли собой двухъярусные жилые ячейки с высотой каждого этажа 2,3 метра, при этом гостиная имела высоту до потолка 4,6 метра. Дом окружала обширная парковая территория.

Как известно, впоследствии идея «обобществленного быта» нигде, кроме нашей страны, не прижилась. Но она дала толчок для творчества великого новатора в архитектуре Ле Корбюзье, который познакомился с только что построенным домом Наркомфина во время своего визита в Москву в 1929 году. Для него это было откровением: Корбюзье увидел в полном объеме все то, что он смог реализовать только в формате небольшого частного дома – виллы Савой. Однако концепция дома Наркомфина была лишь звеном в грандиозных замыслах Корбюзье по гармонизации жизни человека, которые он впервые воплотил в созданном в 1952 году 17-этажном доме «Жилая единица», или Марсельский блок.

«В замкнутом пространстве жилого дома должны быть сосредоточены все необходимые функции для обслуживания живущих там людей», – говорил Ле Корбюзье. Требовалось, чтобы это жилье было наиболее удобно и эффективно, чтобы оно максимально учитывало все аспекты существования человека: его домашнюю деятельность и отдых, работу, спортивный и культурный досуг, перемещения и т. д.

В отличие от конструктивиста Гинзбурга, пытавшегося обособить жилье и быт в разных зданиях, Ле Корбюзье создал единую архитектурно-пространственную среду, в которой «жилая единица» (квартира) соединялась внутренними коммуникациями («улицами») с огромными общественными территориями, расположенными внутри и на крыше самого здания. На этаже торгового комплекса архитектор поместил магазины, прачечную, химчистку, парикмахерскую, почту, киоски и гостиницу, а на верхнем этаже — детский сад. Оттуда пандус вел на крышу с комнатой отдыха, бассейном и игровыми площадками.

Подобные «жилые единицы» были возведены позже в городах Нант-Резе (1955), Мо (1960), Брие-ан-Форе (1961), Фирмини (1968) (Франция), в Западном Берлине (1957). В этих постройках воплотились лучшие идеи Корбюзье о городе, который должен работать на благо человека.

Экономия по вертикали

Идеи великого реформатора от архитектуры, пусть и не в столь концентрированном виде, проторили себе дорожку в градостроительную практику всего цивилизованного мира. И причиной тому стала их… экономическая эффективность.

Сегодня многофункциональные комплексы, расположенные в центральной части города, относят к так называемым вертикальным МФК. Как известно, земельные участки в центре любого города стоят очень дорого, поэтому на незначительной площади застройщики хотят разместить сразу все необходимое за счет повышенной высотности зданий.

Управление подобными комплексами, как правило, происходит в форме кондоминиума, при которой каждая квартира является частной собственностью одного владельца, а общие площади находятся в совместном владении всех жильцов. В кондоминиум можно оформить как одно многоквартирное здание, так и несколько рядом стоящих зданий с общей придомовой территорией.

Преимуществами подобных жилых комплексов для застройщика является их выгода, а для жильцов-владельцев квартир – низкие коммунальные платежи, близость к центру города и удобная транспортная сеть. Так, значительная часть коммунальных платежей приходится на компании и организации, владеющие нежилыми помещениями в этом комплексе, в то время как для обычных жильцов многофункционального комплекса стоимость услуг по коммунальным платежам несколько снижается.

Подобные экономические резоны со всей очевидностью выступают на первый план в одной из богатейших стран мира – Японии. Здесь одним из возможных путей решения проблемы нового доступного жилья стало активное строительство высотных и ультравысотных кондоминиумов (домов-жилтовариществ собственников квартир). Эта концепция интересна еще и тем, что, как показывает современная рыночная практика, в Японии стоимость недвижимости в пределах основной городской черты практически сравнялась со стоимостью пригородных домов. Иными словами, никаких дополнительных экономических стимулов для проживания в пригородных районах сегодня в Японии уже нет, и в современном японском обществе с середины 90-х годов прошлого века устойчиво набирает силу тенденция к возврату населения в городские центры.

Начало 1990-х годов в Европе также ознаменовалось возрождением популярности высотного домостроения, которое приняло по большей части форму элитной внутригородской застройки модернизированного типа. Городские высотные кондоминиумы становятся все более привлекательными не только из-за великолепных обзорных возможностей, но и благодаря растущему пониманию того, что стоимость жилья в таких домах является сравнительно низкой, а уровень комфорта и безопасности – выше среднего.

С чего начинается комфорт?

Во всем мире концепция многофункционального высотного дома вполне вписывается практически в любой формат жилья – от «эконом» до «премиум-класса». В современной России начали с последнего. Отели-кондоминиумы уже появляются в Москве под названием «клубные дома», но имеют ярко выраженную ориентацию на покупателя повышенного достатка. Приобретают жилье в домах подобной застройки в центре города, как правило, руководители компаний, чиновники и другие состоятельные граждане, которые стремятся жить в близости к работе.

При этом понятие «комплекс услуг» оказывается весьма и весьма растяжимым. Московские строители уже прибегают к нестандартным маркетинговым ходам, только чтобы привлечь внимание покупателей. К примеру, «ДОН-Строй» построил футбольное поле на территории ЖК «Алые паруса», а «Капитал Груп» – яхт-клуб для ЖК «Город яхт» на берегу Химкинского водохранилища. Концерн «Крост» расположил на крыше 41-этажного комплекса «Олимпия-2» вертолетную площадку, а в проекте «Велтон-Парк» (район Хорошево-Мневники) предусмотрел целый подземный город с магазинами. Компания «МИАН-Девелопмент» планирует разместить 12 двух- и трехэтажных таун-хаусов на крыше офисного здания в центре Москвы (ул. Валовая).

Но дальше всех пошла корпорация Mirax Group, которая на территории жилого комплекса «Золотые ключи – 2» открыла первый в Москве частный зоопарк. Здесь на площади более 2 га обитают 10 видов копытных животных, а также водоплавающие и хищные птицы, еноты-полоскуны и белки.

А вот нишу МФК классов «бизнес» и «эконом» активнее всего разрабатывают в российской провинции. Так, в Екатеринбурге НП «Уралэнергостройкомплекс» запланировало начать в этом году строительство жилого комплекса «Первый Николаевский». Два 61-этажных здания будут объединены стилобатом, в котором разместится трехуровневая парковка. Для создания максимально удобных условий здесь применен специализированный подход к проектированию – вплоть до шаговой доступности всех услуг.

В комплексе планируется разместить два детских сада и клуб для подростков. Предусмотрен полный набор бытовых услуг – прачечная, пункт ремонта обуви, швейная мастерская и т.п. Здесь же – торговые точки, досуговые центры, спа-салоны… Всего же в комплексе будет размещено около 40 коммерческих предприятий, задача которых – поддерживать комфортность проживания в зависимости от потребности людей.

Надо сказать, что создание подобных МФК уже становится мэйн-стримом в мировом градостроительстве. Программы массового возведения высотных и ультравысотных жилых домов в настоящее время активно разрабатываются во многих странах Юго-Восточной Азии. Эти программы особенно популярны, прежде всего, там, где испытывается острый дефицит земельных участков под новую застройку, – в Сингапуре, Гонконге, Тайване, Южной Корее. Причем для таких городов-государств, как Сингапур, серьезных альтернатив концепции «вертикального города» сегодня, по сути, вообще не существует. Характерный пример такого подхода – официально обнародованная правительством Сингапура в августе 2001 года программа реконструкции жилого фонда, согласно которой планируется возведение экспериментальной серии супервысотных пятидесятиэтажек, муниципальных жилых домов высокой плотности.